Советы риэлтора: как избежать рисков при купле-продаже недвижимости

Советы риэлтора: как избежать рисков при купле-продаже недвижимости

Сделки по приобретению недвижимости сопряжены с серьёзным стрессом для их участников, - в особенности, для покупателей. И, как показывает практика, получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на купленную недвижимость не даёт 100%-ной гарантии того, что новый владелец квартиры, дома, офиса не окажется втянутым в длительное судебное разбирательство.
По сей день мошенники от недвижимости практикуют незаконные продажи, подделку документов и ряд других трюков, заранее спланированных и тщательно продуманных.

НЕЗАКОННАЯ ПРОДАЖА И МОШЕННИЧЕСТВО

Это наиболее часто встречающиеся способы махинаций с недвижимыми объектами. Гражданин, ранее владевший квартирой (первый собственник), теряет ее по каким-либо причинам, в результате чего право собственности переходит в другие руки. Квартира продается новому покупателю, и тут первый собственник «появляется на арене» с судебным иском об оспаривании такой сделки. Особый цинизм приобретает этот случай, когда первый собственник оказывается в незаконном сговоре с первым покупателем, который либо быстренько превращается в банкрота, либо попросту исчезает еще до того, как добросовестный (второй) покупатель успеет адекватно оценить ситуацию и предпринять какие-либо шаги.
В таких сделках одна из сторон – мошенник в 99% вариантов. Случаи, когда все участники событий добросовестно заблуждаются, единичны.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Государство со своей стороны предприняло ряд шагов, законодательно защитив интересы добросовестного приобретателя. Но тут есть одно «но»: доказывать собственную «добросовестность» перед лицом закона придется самостоятельно. И тут ни государство, ни остальные участники сделки не помощники.
Первый собственник может действовать по-разному. Если с момента утраты им права собственности на свою недвижимость прошло достаточно времени, и она уже перепродавалась несколько раз, первый собственник может сначала оспорить сделку с первым покупателем, а затем – и все остальные сделки, по цепочке.
Некоторые решаются действовать в обратной последовательности – вначале оспаривать сделку с последним, добросовестным приобретателем. В таком случае шансы добросовестного приобретателя сохранить за собой спорную недвижимость довольно велики, поскольку в момент продажи спорного объекта не имелось никаких препятствий и наложенных законом обременений.
Как действовать в каждой конкретной ситуации, может подсказать лишь опытный адвокат, с учетом обстоятельств сделки и «истории» объекта недвижимости.

А СУДЬИ – ЧТО?

В большинстве случаев суд вникает не только в нюансы первой сделки, но и уточняет детали всех предыдущих. Но если предмет искового заявления – оспаривание лишь одной из сделок, судебная инстанция не выходит за пределы исковых требований и не может признать незаконными все остальные сделки.
Гражданский кодекс гласит, что при невозможности возврата утраченного имущества, другая сторона обязана предоставить денежную компенсацию. Таким образом, имущество остается у добросовестного приобретателя, а первый собственник получает денежную сумму.
Некоторые собственники обращаются в суд с иском об истребовании своей недвижимости из чужого незаконного владения. В такой ситуации суды ведут себя по-разному. Одни принимают иск в производство и рассматривают его по существу, а другие оставляют исковое заявление без движения, рекомендуя истцу для начала оспорить саму сделку.

ПРИНЯТИЕ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР

Зачастую, первый собственник ходайствует перед судом о применении обеспечительных мер, т.е. наложение запрета на отчуждение спорной недвижимости. Целью в данном случае является недопущение дальнейшей перепродажи недвижимости. Суды охотно идут на такие меры, и резоном для них является то, что объект уже неоднократно продавался и, скорее всего, от него вновь попытаются избавиться.

КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Совет один – тщательно готовиться к сделке, внимательно изучая документы вместе с юристом. Если Вы планируете приобрести здание или офисное помещение, то признаком добросовестного продавца является предоставление им любых требуемых Вами документов: документа о праве собственности на объект, копии договора купли-продажи, выписки из реестра с информацией о статусе недвижимости и всех сделках с ней, документы БТИ. Всё это нуждается в самом пристальном изучении и сопоставлении. Только так можно со значительной долей уверенности рассуждать о юридической чистоте данного объекта.

Если на кону стоят большие деньги, то и репутация организации-продавца должна быть проверена. С этой целью можно заказать справку в Федеральной налоговой службе или компании «Бизнссофт». Если окажется, что организация существует пару месяцев, то необходимо убедиться в том, что это не фирма-однодневка, зарегистрированная специально для того, чтобы «кинуть» вас (или кого-то другого).

Важно обратить внимание на то, кто именно будет подписывать договор купли-продажи со стороны продавца. Дело в том, что не во всех компаниях исполнительный или коммерческий директор имеет право осуществления такой сделки от лица своей организации. Такие моменты должны быть прописаны, например, в Уставе компании. В любом случае, хорошо, если лицо, подписывающее документы, располагает нотариально заверенной доверенностью, выданной генеральным директором или президентом фирмы.

ЕЩЕ НЕСКОЛЬКО СОВЕТОВ

Даже если суд первой инстанции выносит неблагоприятное решение, - его можно и нужно обжаловать. Если Вы абсолютно уверены, что Вас облапошили мошенники, обращайтесь в прокуратуру. Не бойтесь объяснить противной стороне, что Вы не собираетесь прекращать борьбу, готовы привлечь СМИ и сделать процесс максимально открытым. Иногда таких заявлений бывает достаточно, чтобы прекратить всяческую охоту за Вашей недвижимостью.

Не лишним будет и пункт в договоре, по которому продавец утверждает, что на момент продажи объекта недвижимости, он не является предметом спора, на него отсутствуют обременения, и третьи лица не заявляют о своих правах на него. Дополнением к такому заявлению послужит справка из ФРС.

Существенную помощь может оказать и умение ориентироваться в сети Интернет. Если время от времени посещать интернет-страницу арбитражного суда района, где зарегистрирована интересующая Вас недвижимость, можно многое выяснить для себя. Например, фигурировал ли этот объект в судебных разбирательствах, или «засветился» ли ваш продавец в качестве истца или ответчика.

Кроме этого, договор купли-продажи нужно дополнить пунктом о том, что в случае появления претензий третьих лиц, сторона-продавец обязуется свидетельствовать на стороне покупателя и гарантирует с этой целью присутствие своего представителя в ходе судебного разбирательства. И в случае утраты покупателем права собственности на недвижимость (по причинам, от него не зависящим), сторона-продавец возвращает покупателю уплаченную по сделке сумму и компенсирует ему все понесенные затраты.

Все способы защиты необходимо использовать в комплексе. Только такой подход позволит уберечь себя от действий мошенников и сохранить если не объект недвижимости, но хотя бы собственные средства.