Снять офис: В Москве офисы предлагаются в аренду не только по квадратным метрам

Снять офис: В Москве и Санкт-Петербурге офисы предлагаются в аренду не только по квадратным метрам

    В Москве и Санкт-Петербурге офисы предлагаются в аренду не только по квадратным метрам, но и по рабочим местам. Помимо метров, арендатор получает в таких бизнес-центрах полный спектр услуг. Увы, большую их часть приходится оплачивать отдельно. А с учетом внушительных штрафов и депозитов аренда такого офиса может стать главной расходной статьей компании-арендатора.

Спрос на небольшие офисные блоки на московском рынке недвижимости довольно высок. Формируют его различные компании. Среди них и успешные российские предприятия малого и среднего бизнеса, которым надоело ютиться в НИИ, и крупные западные структуры, которые выходят на российский рынок с пилотными проектами, оценивают инвестиционную привлекательность страны и т.д. И тем, и другим в большинстве случаев нужно немного офисного пространства – до 50 кв. м. Увы, таких предложений на рынке мало, поэтому и ставки аренды на них крайне высоки. Особенно если офис предоставляется с дополнительными услугами, как в бизнес-центрах компании «Регус» и «Миллениум Хаус» – там они достигают $3500 за кв. м в год. В других зданиях класса А офис площадью 50–70 кв. м арендовать почти невозможно – их стремятся «разбить» крупными блоками и распределить между крупными арендаторами. Благодаря такому положению дел компания «Регус», у которой сейчас в России уже 4 бизнес-центра, стала монополистом рынка небольших офисов с полным набором дополнительных услуг.

Рог изобилия
Сейчас маленькие офисы с обслуживанием сдаются в пяти бизнес-центрах Москвы и одном – Санкт-Петербурга. Четырьмя зданиями управляет «Регус» – «Смоленский пассаж», «Капитал Плаза», «Аврора Бизнеспарк» и питерский «Атриум» на Невском. Остальные два – «Миллениум Хаус» на Трубной улице и «Даев Плаза» в Даевом переулке – управляются одноименными компаниями. Преимущества подобных объектов очевидны. Помимо самой возможности снять небольшое помещение, там можно начинать работать чуть ли не в день подписания договора. Арендодатель уже позаботился об отделке офиса и оборудовании его мебелью и оргтехникой. Кроме того, только здесь можно снять офис на 1 месяц. Данное обстоятельство делает эти помещения очень интересными для западных компаний, которые только выходят на российский рынок. В таких зданиях у управляющего можно заказать все необходимые услуги – от курьеров и секретарей до организации видеоконференций и ресторанного обслуживания во время переговоров. Конечно, возможность заказать множество дополнительных услуг у самого поставщика – дело хорошее. Остается только одинвопрос: какие услуги входят в арендную плату, а какие – нет? «Ставка аренды обычно включает базовую арендную плату и базовый набор услуг, – говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований компании Praedium. – Это оборудование офиса стандартной мебелью и перегородками, охрана, уборка помещений и услуги ресепшн. Остальные услуги, в том числе возможность пользоваться мини-кухнями, паркингом, переговорными комнатами и т.д., оплачиваются отдельно».

Кеннет Олендорфф, генеральный директор группы Regus ECEA, подтверждает, что арендная плата включает коммунальные платежи (отопление, освещение, кондиционирование), стоимость уборки, охраны и технического обслуживания офисных помещений, а также помещений общего пользования, таких как приемная (включая услуги по приему посетителей и корреспонденции), кухни и туалеты. «За отдельную плату, – говорит он, – предоставляются телекоммуникационные услуги (телефония и Интернет), конференц-залы, услуги офисных служащих, транспортных компаний, обеспечение канцелярскими принадлежностями, перевод документов, парковка, аренда дополнительной мебели и оборудования». Эксперты соглашаются, что на практике дело обстоит именно так, подчеркивая, что многое зависит от договоренности в каждом конкретном случае и индивидуальных требований арендатора. Поэтому представители «Регуса» и отказываются демонстрировать прайс-листы на такие услуги, чтобы не возникало ложных впечатлений. Арендатор должен приехать в офис управляющей компании, с ним будут вести долгие переговоры и только после этого назовут стоимость дополнительных услуг. По словам Олендорффа, в России арендаторы чаще всего заказывают пакет услуг по телефонии и Интернету («цена зависит от провайдера»), подземный паркинг («цена устанавливается владельцем офисного здания») и переговорные залы («цена от $6 на человека в час»). Арендаторы бизнес-центра, бывшие и нынешние, сетуют, что отсутствие единых ставок позволяет управляющим драть с них по несколько шкур.

Отдельной строкой
Один из потенциальных арендаторов бизнес-центра «Регус» на Смоленской площади, так и не «севший» туда после долгих переговоров, заявил нам, что управляющие зданием – «настоящие аферисты». По его словам, за $2300 за кв. м в год ему готовы были предоставить в аренду только меблированное помещение. «Разобравшись в условиях 10страничного договора, мы поняли, что услуги, которыми они заманили нас в это здание, будут оплачиваться нами отдельно, – говорит наш собеседник. – Так, за уборку и сортировку входящей корреспонденции мы должны были платить в месяц $8100 без НДС при условии аренды блока в 50 кв. м'BB. Он также отметил, что в договоре аренды прописываются огромные депозиты (3 месяца и больше), оплата износа мебели при выезде и генеральная уборка помещения из расчета $100 за рабочее место. Другой арендатор, который, правда, сейчас «сидит» в бизнес-центре, согласен с тем, что в базовую ставку включен минимальный набор услуг, а остальные предоставляются по завышенным ценам и часто навязываются арендаторам. «Мы не можем от них отказаться, при этом их стоимость намного выше рыночной», – жалуется представитель компании. Пользование мини-кухней, где, по его словам, уже давно не работают кофеварки, стоит $50 в месяц за человека, машиноместо в паркинге – $500. Арендатор жалуется и на то, что управляющие не могут провести в здании хотя бы косметический ремонт. По его словам, бывает, что о необходимости оплачивать ту или иную услугу отдельно арендатор узнает только после подписания договора.

Безусловно, сам арендодатель объясняет это невнимательностью и беспечностью арендатора. «Дополнительные услуги изначально декларируются как дополнительные. Платежи взимаются за них отдельно, и от каждой можно отказаться».

Есть среди арендаторов и довольные. Как рассказал Владислав Кочетков, представитель компании «Финам», арендующей офис в «Даев Плаза», каких-то особых проблем с арендодателем до сих пор не возникало. По его словам, платные услуги вроде заказа кофе в переговорную не играют заметной роли в общей сумме затрат на аренду. Единственным недостатком он называет необходимость оплаты видео- и фотосъемки по отдельной цене. «Стоит эта услуга очень дорого, несколько тысяч долларов, – говорит он. – С учетом того, что наши специалисты по несколько раз в день дают комментарии для телевидения, потенциальные затраты могут даже превысить стоимость аренды». Из-за этого специалистам компании приходится давать комментарии в другом офисе «Финама». Так что аренда офиса в бизнес-центре, предлагающем полный спектр услуг, еще не говорит о том, что этими услугами удастся воспользоваться. Тут можно посоветовать только заранее узнавать их стоимость, а если арендодатель ее не называет, то отказываться от работы с ним.

Деваться некуда
Впрочем, говорить об аферах в офисах подобного рода все же не стоит. Во-первых, большие депозиты и штрафы вызваны естественным желанием обезопасить собственное имущество, а у «Регуса» им наполнен чуть ли не каждый офис – своя мебель и оргтехника. Во-вторых, из-за дефицита маленьких офисов такие здания пользуются бешеным спросом, что позволяет арендодателю устанавливать высокую плату. А на фоне такой ставки любой сервис покажется «не соответствующим».

Ведь консультанты с завидным упрямством утверждают, что ставку нельзя назвать завышенной, если бизнес-центр полностью заполнен арендаторами. Странно только то, что при таком спросе на маленькие офисы и при таком доходе собственников предоставляет их только «Регус» да еще пара зданий. По оценке Юрия Мерем инского, старшего консультанта компании Leeds Property Group, стоимость аренды таких помещений в три-четыре раза выше среднерыночной, а по оценке Евгения Якубовского, генерального директора компании «Новая площадь Property Management», маржа компаний типа «Регуса» составляет от 20 до 50% от первоначальной ставки. При этом опрошенные аналитики не исключают, что арендуя помещения у первого владельца, «Регус» вполне может получить дисконты за большой объем арендуемых метров и долгий срок. «Для сравнения: начальная ставка аренды в бизнесцентре “Капитал Плаза” составляет примерно $680–750 за кв. м в год. Если “Регус” и получил дисконт, то даже с учетом него ставка вряд ли будет менее $600. В свою очередь “Регус” сдает эти площади в субаренду по ставке $1800–2000 за рабочее место в месяц, что составляет $3000–3500 за кв. м в год», – подсчитали аналитики департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Таким образом, разница между потраченным на аренду и полученным от субаренды составляет $2400–2900 на кв. м. Однако из этой разницы стоит вычесть затраты на оборудование офисов.

У офисов с дополнительными услугами есть целый ряд преимуществ, которые заключаются в заказе всех необходимых услуг в одном месте. А недостаток – это, пожалуй, высокая цена как самой аренды, так и этих услуг. Но дороговизна связана в первую очередь с тем, что рынок этот пока не развит и живет, по сути, в условиях монополии. Если на нем начнут играть новые операторы, то с усилением конкуренции стоимость аренды офисов и услуг поползет вниз, а список услуг, включенных в базовую ставку аренды, расширится.

источник www.building.su