Сколько должны стоить квартиры в Москве?

Сколько должны стоить квартиры в Москве?

Столичное жилье дешевеет. Застройщики стараются не снижать планку, а покупатели по-прежнему считают цены завышенными. Сколько должны стоить квартиры, чтобы их начали покупать? Какова справедливая цена на жилую недвижимость? На эти вопросы мы попросили ответить самых разных участников рынка — девелоперов, строителей, брокеров, архитекторов.

Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR-группы компаний «Пионер»:

— Справедливая цена не может быть ниже себестоимости строительства. Сегодня в Москве для строящегося жилья в сегменте «эконом» нижняя планка цены за квадратный метр — около 70 тысяч рублей, для жилья класса «комфорт» — 80 тысяч рублей, а для бизнес-класса — 110 тысяч рублей. Если посчитать стоимость строительства, цену земельного участка, инженерную подготовку участка и так далее, то дешевле себестоимость быть не может.

Валерий Лещиков, председатель совета директоров группы компаний «Славянский мир»:

— С жильем у нас нездоровая ситуация. Цены сильно завышены: купить квартиру и до кризиса мог себе позволить узкий круг людей. Чтобы выйти из этой ситуации, надо строить много и быстро. В кризис появляются возможности для проектов экономкласса, потому что земля перестает быть инвестиционным активом. Используя нашу строительную технологию «Теплостен», можно в ближайших пригородах Москвы строить комфортабельные трех-пятиэтажные дома и продавать квартиры с отделкой по 30–40 тысяч рублей за метр. В эту сумму войдут и стоимость земли, и строительная себестоимость, и коммуникации, и прибыль застройщика.

Александр Кривов, директор Национального градостроительного института:

— Цены на жилье сильно завышены. Собственно, строительная себестоимость занимает всего 15–30 процентов от продажной цены объекта, а львиная часть оставшегося — это административная рента. Можно строить намного дешевле: в Новосибирске компания Святозара Дарнева имеет полную себестоимость в 9–10 тысяч рублей за квадратный метр, а продает таунхаусы по 12–13 тысяч рублей за метр. Думаю, власти сделают все, чтобы удержать цены в Москве. Но в какой-то момент возникнут социальные сдвиги, и ситуация трансформируется, выйдет на другой уровень. Возможно, тогда и откроются возможности для развития сильного проекта строительства по-настоящему доступного жилья.

Геннадий Теребков, директор департамента внешних коммуникаций ЗАО «Интеко»:

— В Москве достаточно дорогая земля, дорогая инфраструктура, и поэтому стоимость квадратного метра здесь выше, чем в других городах России. Если бы город брал на себя все инфраструктурные вещи, то мы могли бы строить жилье по цене чуть выше 1000 долларов.

Андрей Бушин, генеральный директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость»:

— Существуют определенные различия в подходах продавцов и покупателей к принципам формирования цены в условиях кризиса. Продавцы готовы делать скидку до 30 процентов от докризисной цены, покупатели, в свою очередь, хотят покупать процентов на 50 дешевле. Этот разрыв крайне сложно преодолеть. Именно поэтому на рынке наблюдается определенная стагнация.

Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга:

— Сегодня разрыв между справедливой и фактической ценой составляет порядка 35 процентов. Чтобы рынок вернулся к докризисным оборотам, этот разрыв должен сократиться до 5–10 процентов. То есть для того, чтобы рынок ожил прямо сейчас, средние валютные цены предложения должны снизиться одномоментно на 25–30 процентов. Справедливая цена квадратного метра в Москве составляет 3–3,5 тысячи долларов за квадратный метр, а в Подмосковье — 1,6–1,8 тысячи долларов.

Разрыв между справедливой и фактической ценой имеет тенденцию к сокращению. За счет снижения цен предложения и одновременно за счет роста справедливой цены, которая, пройдя минимум, постепенно повышается на фоне умеренно оптимистичных макроэкономических прогнозов.

Сергей Баранов, заместитель директора компании «Пересвет-Девелопмент»:

— Процесс удешевления жилья не бесконечен. Справедливая цена — это себестоимость строительства плюс норма прибыли. В настоящее время рынок приблизился к справедливым ценам, учитывая текущие расходы строителей, долю города и различные обременения. Оптимальная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса может достигать 130–140 тысяч рублей, в экономклассе — около 100 тысяч рублей. Справедливая цена «квадрата» на недвижимость бизнес-класса в ближнем и среднем Подмосковье — около 60–80 тысяч рублей, а на дома экономкласса в более удаленных районах — 50–65 тысяч рублей.

Наталья, архитектор:

— Жилье будет считаться доступным, когда квадратный метр будет стоить 2 тысячи долларов.

Сергей Канаев, первый вице-президент Группы компаний «ПиК»:

— Цены уже скорректировались в конце 2008 года, и сейчас они мало меняются в рублевом эквиваленте. Стремительно уменьшается предложение нового жилья на рынке: за первые пять месяцев 2009 года рынок новых объектов сократился на 20 процентов. Новые проекты практически не стартуют. Кроме того, по прогнозам, около 70 процентов жилья экономкласса в 2009 году застройщики передадут государству. Мы считаем, что к концу 2009 года цены могут вырасти на 10–15 процентов, а то и вообще непредсказуемо рвануть вверх.

Согласно нашим данным, индекс доступности жилья в Москве в прошлом году составлял 5,6. В странах Восточной Европы этот индекс выше: в Венгрии — 6, в Болгарии — даже 9. В 2009 году этот индекс в Москве, скорее всего, снизится до 3,5–4. Если следовать этим данным, то цены на жилье вполне справедливы.

Олег Томайлы, директор агентства недвижимости «АНТЕР-Недвижимость»:

— В дальнейшем от рынка стоит ждать небольшого снижения цен. Но та коррекция, что произошла с начала кризиса, уже сделала интересными инвестиции в недвижимость.

Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED:

— Что касается сегмента элитной недвижимости, сложилась ситуация фактического отсутствия цены, тем более справедливой. Спрос сместился в сторону готового вторичного жилья, и ценовую политику стали задавать физические лица, решение которых о стоимости объекта стихийны. Сегодня две аналогичные квартиры, расположенные в одном доме, могут стоить очень по-разному. Говорить о стабильной стоимости квадратного метра не приходится, как и о справедливой цене.

Ирина Ирбитская, руководитель архитектурного бюро «Платформа»:

— Высокие московские цены на жилье не адекватны низкому качеству городской среды. Неадекватны они и если брать мировой контекст, потому что Москва неконкурентоспособна. Это означает, что москвичи скупают жилье в Лондоне, а лондонцы не скупают жилье в Москве. Базовые качества нашего города (небезопасность, грязь, трудности передвижения) и наших квартир (глубокие и узкие темные помещения, неграмотно поставленные инженерные стояки, узкий шаг колонн и несущих стен, маленькие окна) всем известны. Думаю, эта неконкурентоспособность города не изменится еще лет пятнадцать.

Источник: ЭКСПЕРТ