Особняки Москвы

Особняки Москвы продажа 925-66-01.

 

Особняки Москвы

 

Московские особняки с полным правом можно выделить в отдельный сегмент городской недвижимости. Эти дома имеют свою историю, свои особенности, их число невелико, и поэтому они всегда востребованы. Исследование рынка особняков москвы представлено компанией Blackwood.

 

Экскурс в историю

Строительство особняков в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий — с XVII до начала XX в. Сначала это были массивные кирпичные палаты, хозяевами которых являлись богатые придворные и купцы, торговавшие с зарубежными странами. Во второй половине XVII в. в Москве начали возводить особняки для иностранцев, которые приезжали в Россию на службу. Так, в Немецкой слободе за Яузой дома строили по образцу особняков Германии, Голландии, Швеции. Фасады зданий выходили на улицу и, если это были каменные сооружения, вплотную к домам соседей. Петр I в законодательном порядке устанавливал даже типы ворот для новых особняков и высоту оград.

 

На протяжении XVIII в. в архитектуре Москвы продолжалась борьба между русской городской усадьбой и европейским домом-особняком. С середины XVIII в. московская усадьба приобретает парадный вид: центральное место занимает главный дом, по обеим сторонам от которого находятся флигели, а сзади располагается парк (например, дом Апраксиных на Покровке).

 

В Москве появлялись городские особняки, в полной мере соответствующие европейской архитектурной моде той эпохи, построенные в стиле классицизма. Ярче всего этот стиль проявился в доме Пашкова и в особняках, построенных М. Казаковым. Такие дома-дворцы возводили уже в начале царствования императора Александра I, однако большинство из них было уничтожено пожаром 1812 г. При восстановлении города после войны 1812 г. особняки строили в стиле ампир. Эти постройки были не столь масштабными, как дома-дворцы XVIII в. В целом, можно утверждать, что архитектура московских особняков стала проще.

 

 

Усадьба Стахеевых (Новая Басманная, 14)

 

В основном строили одноэтажные с мезонином или двухэтажные дома. Небольшую часть возводили из кирпича, а часть домов сооружали из дерева и потом обшивали тесом, покрывали штукатуркой под камень. Такие деревянные особняки можно встретить и сейчас, например, в Денежном и Власьевском переулках, на улице Бурденко. К концу XIX в. место дворянских фамилий начали занимать купеческие династии, а в архитектуре проявились характерные черты городов далекой провинции. Примером смешения стилей может послужить особняк Игумнова на Якиманке с крышей боярского терема и лестницей, расписанной наподобие кремлевских покоев. Следует отметить, что внутренне его устройство отвечало последнему слову техники конца XIX в.

 

На рубеже XIX–XX вв. близость к дворянскому быту начала отступать, а усадебный обиход исчезать. На смену пришли новые формы — более камерные и в то же время более удобные. В московской архитектуре в этот период начал стремительно распространятся стиль модерн. Исчезали колонны, классические статуи и архитектурные детали, торжественная симметричная композиция классицизма. Образ московского особняка, построенного в стиле модерн, основывался на рациональности и комфорте. Примером может служить особняк Рябушинского на Никитской улице, возведенный архитектором Федором Шехтелем.

 

В начале XX в. художественные формы стиля модерн были отвергнуты. Его сменил неоклассицизм. При огромных масштабах московского строительства новая мода распространилась очень быстро. Однако особняки, построенные в духе неоклассицизма начала XX в., не утратили рациональности внутреннего устройства, характерного для модерна. В качестве примера приведем дом Второва на Спасопесковской площадке.

 

Рынок особняков Москвы

 

Особняк Рябушинского (ул. Спиридоновка, 2)

 

Классификация. Особняки перестали строить после революции 1917 г. По оценкам экспертов, сегодня в Москве насчитывается не более тысячи домов, которые можно отнести к такому типу зданий. Многие образцы этой недвижимости исчезли в течение XX  столетия, большая часть оставшихся занята экспозициями музеев, в них размещаются посольства, или они являются административно-офисными зданиями. Рынок жилых особняков Москвы достаточно дефицитный, и сейчас подобный формат элитной недвижимости становится все более востребованным.

 

Особняки Москвы можно разделить на два вида:

реконструируемые исторические особняки XVII — начала XX в. Подобные здания — это памятники архитектуры, поэтому реставраторы стараются сохранить все элементы декора, подчеркивающие их индивидуальность. Примером может служить особняк дореволюционной постройки (1773 г.), расположенный по адресу: ул. Б. Полянка, 2. Площадь дома — порядка 2 тыс. кв. м. Фасад выполнен в классическом стиле;

особняки-новостройки. Из новых предложений можно отметить оригинальный четырехэтажный дом на Чистых прудах (ул. Машкова, 1/11), выполненный в форме пасхального яйца Фаберже, а также комплекс, расположенный по адресу: 2-й Зачатьевский пер., 11/17. Этот малоквартирный клубный особняк спроектирован в соответствии с последними мировыми тенденциями домостроения: здание перемененной этажности (3–5) на 27 квартир свободной планировки, высота потолков 3,3 м, панорамное остекление, богатая входная группа, балконы, колонны, сады на крыше, эксклюзивная отделка, выполненная из дорогостоящих материалов, подземный паркинг, собственная огороженная территория, круглосуточная охрана и пр.

 

Особняк Игумнова (Большая Якиманка, 43)

 

По оценками аналитиков компании Blackwood, реконструируемые особняки составляют большую долю предложений. Кроме того, в центре сейчас насчитывается еще порядка 200–250 особняков, пригодных для проведения реконструкции, которые могут в будущем пополнить предложение на столичном элитном рынке.

 

Каждый год в среднем обновляют шесть-семь домов. В целом, за период с 2005 до 2010 г. по планам столичных властей должно быть восстановлено 30 особняков. Причем в московском правительстве еще не приняли окончательное решение: заниматься реконструкцией памятников самостоятельно и в дальнейшем получать прибыль от аренды либо отдавать дома в частные руки.

 

Среди крупных компаний, которые выполняют работы по реконструкции и реставрации домов-особняков, стоит отметить:

«ФПК Сатори». Компания накопила значительный опыт по проведению сноса и реконструкции кирпичных, панельных и монолитных зданий различной сложности. Сегодня компания ликвидирует до 30% всех зданий в Москве. При реконструкции памятников архитектуры применяется метод частичной разборки зданий с раскреплением фасадов. Также компания решает все вопросы с получением разрешительной документации по объектам недвижимости;

«Систему Галс». Это крупнейшая диверсифицированная компания, работающая на рынке недвижимости России и СНГ. Среди известных особняков, реконструированных фирмой, стоит отметить особняк XIX в. (ул. Спиридоновка, 20, стр. 1); здание бывшего Рукавишниковского приюта (Смоленская-Сенная пл., 30, стр. 3); городскую усадьбу постройки конца XIX в. (ул. Спиридоновка, 20, стр. 2); памятник истории и архитектуры «Усадьба Давыдова» (ул. Пречистенка 17/8/9, строения 1, 4, 5); комплекс из двух исторических особняков XVIII в. — усадьба Прохорова (Подсосенский пер., 30, стр. 1).

 

Купля-продажа жилых особняков

 

Особняк начала XIX в.

(Малый Власьевский пер., 5)

 

Предложение. Сегодня на рынке жилых особняков на долю реконструируемых объектов приходится 89% от общего числа. В условиях запрета проведения точечного строительства реконструкция позволяет пополнять элитный рынок новыми эксклюзивными предложениями. Такие дома-особняки являются жильем класса премиум, несмотря на ряд ограничений, связанных с реконструкцией (часто это касается организации парковочных мест, перепланировок, строительства лифтовой группы). Так, зачастую ввиду трудностей с возведением подземного паркинга в реконструированном доме жильцам квартир в историческом центре приходится арендовать место для парковки своей машины вне дома.

 

Однако жилые особняки — это предложение штучное, эксклюзивное, каждый из них имеет историческую ценность. На данный момент предлагают порядка 56 подобных объектов.

 

Что касается особняков-новостроек, то таких примеров в Москве крайне мало. По данным аналитиков компании Blackwood, сегодня в продаже находятся семь жилых особняков-новостроек. Среди них: ЖК «Ваш клубный дом», Novel House, жилой дом «Яйцо», особняки, расположенные по адресам: Большой Головин пер., 2; 2-й Зачатьевский пер., 11/17; ул. Пречистенка, 20; и 1-й Хвостов пер., 5. Из них на первичном рынке предлагают только Novel House и особняк во 2-ом Зачатьевском пер. (д. 11/17). Также на первичном рынке имеются реконструированные особняки «Знаменские палаты» в Большом Знаменском пер. (вл. 13–15). Остальные объекты данного формата элитной недвижимости продаются уже на вторичном рынке.

 

 

Особняк княгини Трубецкой

(Большая Полянка, 2)

 

Большая часть городских особняков расположена в районах Хамовники (преимущественно в зоне Пречистенки и Остоженки, а также рядом со станцией метро «Парк культуры») — 36%, Арбат  — 19%, Басманный (переулки вокруг Чистых прудов) — 11%. Это объясняется тем, что указанные районы всегда считались элитными: сыграли свою роль и центральное местоположение, и развитая инфраструктура, и близость к таким знаковым объектам, как Кремль, храм Христа Спасителя, Чистые пруды.

 

Сегодня на рынке жилых особняков столицы доля поквартирной продажи составила 68%. Это объясняется тем, что отдельные квартиры более ликвидны, чем объект в целом. Однако в Москве можно приобрести и все здание. Например, трехэтажный особняк 1906 г. постройки в районе Чистых прудов по адресу: Потаповский пер., 8/14. Площадь особняка 300 кв. м, земельный участок 4,7 сотки оформляется в собственность. Стоимость 1 кв. м по состоянию на март 2009 г. составила 22 300 долл. Также полностью продают современный особняк — знаменитый дом «Яйцо» на ул. Машкова, 1/11. Этот уникальный четырехэтажный объект площадью 342 кв. м предлагают по цене 29 250 долл./кв. м.

 

Высота большинства московских особняков — три — пять этажей. На долю таких домов приходится около 3/4 общего предложения. Одно-двухэтажных особняков в продаже крайне мало. Кроме того, предлагают небольшие особняки с возможностью последующей надстройки, как, например, двухэтажный, отдельно стоящий кирпичный дом по адресу: Барыковский пер., 4, стр. 3. Его площадь 186 кв. м, стоимость — 32 190 долл./кв. м.

 

 

Дом Второва (Спасопесковский пер.)

 

Наиболее распространенные площади зданий, продаваемых целиком, 500–1000 кв. м. Однако при желании в столице можно приобрести как небольшой особняк площадью 180–190 кв. м, так и здание, насчитывающее порядка 3000 кв. м. Например, эксклюзивная резиденция общей площадью 2900 кв. м, расположенная в переулках Замоскворечья по адресу: 1-й Хвостов пер., 5. Это пятиэтажный особняк с офисными и торговыми помещениями на первом этаже и подземным паркингом на 18 машино-мест. Стоимость 1 кв. м на данный момент составляет 14 800 долл.

 

Если говорить о поквартирной продаже, то наиболее часто на рынок выходят объекты площадью 100–200 кв. м. В Москве можно найти как сравнительно небольшую квартиру площадью 60 кв. м (в реконструированном особняке в Кропоткинском пер., 4) по цене 43 300 долл./кв. м, так и десятикомнатные апартаменты в шестиэтажном кирпичном особняке на Арбате (ул. Арбат, 11) площадью 734 кв. м. Стоимость 1 кв. м — 16 600 долл.

 

Как правило, высота потолков в таких домах варьируется от 3,3 до 4 м. Однако бывают исключения. Например, в клубном историческом особняке на Арбате (ул. Арбат, 23) на восемь квартир 1903 г. постройки после полной реконструкции в 2008 г. предлагают квартиры на верхних этажах, где высота потолка достигает 7 м.

 

Организованная парковка присутствует только у 50% особняков, выставленных на продажу, в других случаях — парковка стихийная. Причем на долю подземного паркинга приходится порядка 35% предложения, в остальных 15% имеется наземная охраняемая стоянка около дома. Коэффициент обеспеченности парковочными местами в домах-особняках составляет в среднем 2,1 машино-места на квартиру.

 

Что касается инфраструктуры, то особняков с широким ее набором (ресепшен, консьерж, кафе, фитнес-центр, сауна, бассейн, офисные помещения, салон красоты, зимний сад и проч.) не так много, и, как правило, это особняки-новостройки. Примером может служить ЖК «Ваш клубный дом» в 1-ом Зачатьевском пер. На первом этаже здания расположен тренажерный зал, сауна, бильярдная, кабинет парикмахера и массажиста. Кроме того, объект уникален тем, что имеет самую большую придомовую территорию в районе Остоженки, где оборудованы прогулочная зона и детская площадка.

 

В большинстве же случаев инфраструктура столичных особняков ограничивается наличием усиленной системы охраны и коммерческими помещениями на первом этаже.

 

 

Жилой дом — «Яйцо» (ул. Машкова, 1/11)

 

Спрос. Покупатели жилых особняков делятся на две категории: те, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями, и те, кто покупает для собственного проживания.

 

Первые исходят из того, что дом-особняк можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. Из-за ограниченного числа подобных предложений на рынке и высокого спроса исторические особняки со временем будут только расти в цене. Кроме того, зачастую инвесторы приобретают подобное жилье для последующей сдачи в аренду. Это достаточно прибыльно, так как особняки популярны у иностранных граждан.

 

Вторые — это состоятельные люди, известные в определенных сферах крупные бизнесмены, спортсмены и политики. Обычно это ценители архитектуры старой Москвы. Чаще это покупатели из России, реже иностранцы, уже владеющие несколькими объектами элитной недвижимости в столице и загородными домами на престижных направлениях Подмосковья (Новорижское или Рублево-Успенское шоссе).

 

Особняки в самом центре приобретают для представительских целей. Такая покупка выгодно подчеркивает статус владельца и его финансовое положение.

 

Будущие собственники предъявляют высокие требования к расположению объекта. Это должны быть исторические районы ЦАО: Патриаршие пруды, Хамовники, Арбат, Замоскворечье, район улиц Малая и Большая Мясницкая, Пушкинская. Желательно, чтобы особняк находился не на первой линии домов, а в тихом переулке. Наиболее востребованные площади для квартир в данном сегменте — от 100 до 300 кв. м, для дома в целом — от 500 до 1000 кв. м. Приветствуется наличие придомовой территории, лучше огороженной по периметру; зоны парковки (желательно подземной); современных коммуникаций, лифта.

 

Цены. На рынке жилья особняки находятся в самом высоком ценовом сегменте. При средней цене на элитную недвижимость Москвы всех категорий 20,3 тыс. долл./кв. м стоимость 1 кв. м в особняках в среднем составляет 19,9 тыс. долл. Таким образом, можно говорить о том, что, несмотря на неполный набор инфраструктуры, инженерного обеспечения и прочих важных характеристик элитного дома, особняки находятся в той же ценовой категории, что и дома элит-класса. По мнению аналитиков компании Blackwood, это связано с исторической ценностью и, следовательно, эксклюзивностью этих объектов. Историческая составляющая может добавлять объекту порядка 15–20% стоимости. Однако в связи с тем, что каждый особняк индивидуален, ценообразование для таких домов существенно затруднено. И все же можно выделить ряд факторов, повышающих стоимость особняка:

Историческая ценность объекта;

Чистота юридических документов;

Местоположение;

Качество проведенной реконструкции;

Время проведения реконструкции;

Наличие качественных коммуникаций;

Дополнительное оснащение: лифт, подземная парковка и т. п.;

Наличие придомовой территории.

 

Дом князя Куракина

(Новая Басманная, 6, стр. 2)

 

Цены на жилые особняки, представленные на рынке в настоящее время, варьирутся в диапазоне от 10 тыс. долл./кв. м (дореволюционный особняк по адресу: Машкова ул., 16) до 70 тыс. долл./кв. м (малоквартирный клубный особняк-новостройка по адресу: Зачатьевский 2-й пер., 11/17).

 

Средние цены по районам ЦАО выглядят следующим образом: самые дорогие предложения представлены в Прес­ненском районе (24 200 долл./кв. м), в Хамовниках (22 750 долл./кв. м) и на Арбате (19 100 долл./кв. м). Относительно недорогой район, где можно приобрести квартиру в особняке или сам особняк, — Красносельский (14 900 долл./кв. м).

 

Наиболее дорогими являются особняки-новостройки, средняя цена которых составляет 24 450 долл./кв. м. Стоимость 1 кв. м в реконструированных особняках составляет в среднем 19 400 долл. При покупке целого особняка 1 кв. м обойдется дешевле — 19 400 долл. против 20 130 долл. при выборе квартиры. Нижняя граница ценового предложения находится на отметке 10 770 долл./кв. м. По такой ставке можно приобрести трехэтажный реконструированный особняк в классическом стиле в Хамовниках (Глазовский пер., 2а). Площадь здания 743 кв. м. Самый дорогой метр — у небольшого особняка по адресу: Барыковский пер., 4, стр. 3. Особняк площадью 186,4 кв. м предлагают по цене 32 189 долл./кв. м. Что касается поквартирной продажи, то здесь диапазон шире: 10–70 тыс. долл./ кв. м.

 

Аренда жилых особняков 

Дом Апраксиных (Покровка, 22)

 

Предложение. Рынок аренды особняков также эксклюзивен. Большинство открытых объявлений — это предложения частной аренды. Как правило, сдают квартиры, а не целые особняки. Впрочем, и квартиры в таких домах  — предложение штучное. Сегодня в Москве насчитывается порядка 60 особняков, где можно снять элитное жилье. Большая часть из них находится на Арбате — 31% от общего объема предлагаемых к аренде квартир, в районах Тверской — 18%, Басманный — 16% и Хамовники — 13%.

 

Чаще в аренду предлагают четырех- и пятикомнатные квартиры (51%). Сложнее снять однокомнатную квартиру в особняке — таких предложений всего 2%.

 

Площади арендуемых помещений составляют обычно 100–200 кв. м. На долю таких предложений приходится в общей сложности 58%. Самую маленькую квартиру, площадью 48 кв. м, можно снять на Арбате в особняке, расположенном по адресу: ул. Сивцев Вражек, 21. Самая большая из сдаваемых квартир в особняках имеет площадь 400 кв. м и расположена в доме по адресу: Сретенский бул., 6/1, стр. 1.

 

На рынке элитной аренды, как правило, предлагают уже реконструированные особняки, в которых выполнена дорогостоящая отделка квартир, имеется мебель, оборудованная кухня, полный набор бытовой техники (посудомоечная машина, стиральная машина, кондиционер, телевизор и проч.). Часто арендатору предоставляется также набор необходимой посуды и постельных принадлежностей.

 

Спрос. Рынок аренды особняков имеет достаточно узкую группу потребителей. Как правило, это иностранцы, которым нужна представительская квартира в центре столицы на некоторое время, а также бизнесмены, имеющие загородную резиденцию, но вынужденные часто приезжать по делам в Москву. При этом арендаторы элитного жилья в большинстве случаев не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде, в первую очередь потому что приобретение особняка связано с рядом трудностей и обременений, в частности с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью проведения реконструкции или ремонта, затратами на оформление документов.

 

Одним из важных факторов спроса на рынке элитной аренды, в частности аренды особняков, является местоположение дома. Здесь предпочтения арендаторов схожи с предпочтениями покупателей: востребованы традиционные элитные районы в пределах Садового кольца (Патриаршие пруды, Хамовники, Арбат, Замоскворечье).

 

Как правило, арендаторов интересует скорее квартира в особняке, нежели особняк полностью. Причем квартира должна быть в уже отреставрированном особняке с богатыми входными группами, отремонтированным подъездом, круглосуточной охраной и, желательно, паркингом. Уровень отделки и дизайн должны соответствовать самым высоким требованиям. Это качественный ремонт и качественные материалы, сантехника, наличие не менее двух санузлов, гардеробные комнаты, эксклюзивная дорогая мебель. Желательно, чтобы планировка квартиры при этом была функциональной, что не всегда возможно сделать в реконструированном особняке.

 

 

Novel House (Зачатьевский 2-й пер.)

 

Ставки. Средняя арендная плата на квартиры в жилых особняках Москвы в марте 2009 г. составила порядка 10 тыс. долл. в месяц. Самая дешевая сдавалась за 2300 долл. в месяц. Это двухкомнатная квартира площадью 48 кв. м в особняке, расположенном на ул. Сивцев Вражек. Самая дорогая — 35 тыс. долл. в месяц. Это шестикомнатная квартира площадью 360 кв. м в особняке, расположенном на ул. Малая Бронная (д. 27/14). Квартира сдается с эксклюзивным ремонтом, в ней имеется четыре санузла, джакузи, сауна, подогреваемые полы, нагреватель воды, камин, встроенная кухня, все необходимые бытовые приборы. В стоимость аренды входит место на охраняемой парковке на закрытом дворе около дома.

 

Особняки Москвы пользуются стабильным спросом у самых состоятельных клиентов, для которых подобная покупка или аренда — признак высокого статуса. Особенность этого рынка в том, что старых особняков, пригодных к реконструкции, с каждым годом становится все меньше, а строительство новых объектов данного типа усложняется из-за отсутствия свободных строительных площадок, запрета на точечное строительство. Таким образом, рынок жилых особняков столицы обречен на дефицит. Все эти факторы определяют потенциальную успешность и инвестиционную привлекательность новых проектов по реконструкции или строительству домов-особняков.

 

В то же время возможности девелоперов здесь крайне ограничены, что связано с упомянутыми выше сложностями при покупке особняков-памятников у государства, с их последующей реконструкцией и эксплуатацией. На этом основании можно сделать вывод — рынок жилых особняков является закрытым, эксклюзивным. И в качестве основной причины высокой стоимости таких домов и дальше будет являться дисбаланс спроса и предложения, который со временем только усилится.

 

Отдельные предложения особняков Москвы