Недвижимость. Рынок особняков Москвы

Эпоха современной архитектуры и строительства, так или иначе, во многом возвращается к истокам, которые были заложены столетия назад. Сохранить память о прошедших временах, можно возрождая и реконструируя памятники архитектуры и искусства, в частности - исторические особняки.

Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий: с XVII века до начала XX века. Перестали их строить после революции 1917 г. Многие особняки исчезли в течение XX столетия, большая часть оставшихся домов стала музеями, посольствами и административно-офисными зданиями, меньшая - осталась жилой. Сегодня подобный формат элитной недвижимости становится все более востребованным. В связи с этим на элитном рынке появился новый продукт - особняки-новостройки.

Особняк представляет собой отдельно стоящее строение площадью от 200 до 3 000 кв. м. высотой не более 6 этажей с собственной огороженной территорией. Безусловно, полностью этим требованиям отвечают не все объекты, - говорится в исследовании, проведенном Департаментом Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood в апреле этого года.

Особняки Москвы можно разделить на 2 вида:

- реконструируемые исторические особняки XVII - начала XX вв. Подобные особняки являются памятниками архитектуры, поэтому реставраторы стараются сохранить все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность каждого дома. Примером может послужить кирпичный реконструированный особняк дореволюционной постройки (1773 г.), расположенный по адресу: ул. Б. Полянка, дом 2. Площадь особняка - 2 033 кв. м. Фасад здания был сохранен в классическом стиле.

- особняки-новостройки. Из новых предложений стоит отметить оригинальный четырехэтажный дом на Чистых прудах (ул. Машкова), выполненный в форме пасхального яйца Фаберже, а также комплекс по адресу 2-й Зачатьевский пер. дом 11/17. Малоквартирный клубный особняк в Зачатьевском переулке спроектирован в соответствии с последними мировыми тенденциями домостроения: особняк перемененной этажности (3-5 этажей) на 27 квартир свободной планировки, высота потолков - 3,3 м, панорамное остекление, богатая входная группа, балконы, колонны, сады на крыше, эксклюзивная отделка с применением дорогостоящих материалов, подземный паркинг, собственная огороженная территория, круглосуточная охрана, служба ресепшн и проч.

Причем на сегодняшний день на рынке жилых особняков на долю реконструируемых объектов приходится 89% от всего объема предложения особняков Москвы. Кроме того, в центре сейчас насчитывается еще порядка 200-250 особняков, пригодных к реконструкции, которые могут в будущем пополнить предложение на столичном элитном рынке. Каждый год в среднем реконструируются 6-7 домов. В целом, за период с 2005 до 2010 гг. по планам столичных властей должно быть реконструировано порядка 30 особняков. Причем в московском правительстве не принято окончательное решение: заниматься ли реконструкцией памятников самостоятельно и в дальнейшем получать прибыль от аренды, либо отдавать дома в частные руки.

Структура распределения предложения особняков по типу строительства

В условиях запрета на точечное строительство реконструкция особняков позволяет пополнять элитный рынок новым эксклюзивным предложением. Такие дома-особняки являются жильем класса премиум, несмотря на ряд ограничений, связанных с реконструкцией (часто это касается организации парковочных мест, перепланировок, строительства лифтовой группы). Так, зачастую ввиду трудностей с организацией подземного паркинга в реконструированном доме жильцам квартир в историческом центре приходится арендовать место для парковки своего автотранспорта вне дома.

Однако жилые реконструированные особняки являются предложением штучным, эксклюзивным, и каждый из них несет в себе историческую ценность. Сегодня в предложении о продаже находится всего порядка 56 подобных объектов. Что касается объектов нового строительства, то таких особняков в Москве крайне мало. По данным аналитиков компании Blackwood, сегодня в предложении находятся 7 жилых особняков-новостроек. Если говорить об аренде, то, как правило, в аренду предлагаются квартиры, а не особняки целиком. Сегодня в Москве насчитывается порядка 60 особняков, в которых сдаются элитные квартиры.

Большая часть городских особняков расположена в районах Хамовники (преимущественно в зоне Пречистенки и Остоженки, а также рядом со станцией метро "Парк Культуры"), Арбат, Басманный (переулки вокруг Чистых прудов). Это объясняется тем, что данные районы всегда считались элитными: сыграли свою роль и центральное географическое положение, и развитая инфраструктура, и близость к таким знаковым объектам, как Кремль, храм Христа Спасителя, Чистые Пруды.

Структура распределения предложения особняков по районам Москвы (продажа)

Сегодня на рынке жилых особняков столицы доля поквартирной продажи составила 68%. Это объясняется тем, что отдельные квартиры более ликвидны. Наиболее часто в предложении появляются квартиры площадью 100 - 200 кв. м. В Москве можно найти себе как небольшую квартиру площадью 60 кв. м по цене $43 300 за кв. м, так и 10-комнатную квартиру в 6-ти этажном кирпичном особняке на Арбате площадью 734 кв. м. Стоимость квадратного метра - $16 600.

Однако в Москве можно приобрести и здание особняка целиком. Примером последнего может послужить трехэтажный дореволюционный особняк 1906 г. постройки в районе Чистых Прудов по адресу: Потаповский пер., дом 8/14. Площадь особняка - 300 кв. м, земельный участок 4,7 сотки оформляется в собственность. Стоимость квадратного метра на март 2009 г. составила $22 300. Если говорить об объектах, предлагаемых к продаже целиком, то наиболее распространенные площади подобных объектов 500 - 1 000 кв. м. Причем, в столице можно купить как небольшой особняк площадью 180-190 кв. м, так и целое здание площадью порядка 3 000 кв. м.

Рынок аренды особняков также эксклюзивен, отмечается в исследовании Blackwood. Большинство открытых объявлений - это предложения частной аренды. Как правило в аренду предлагаются квартиры, а не особняки целиком. Но и квартиры в таких домах предложение штучное. Сегодня в Москве насчитывается порядка 60 особняков, в которых сдаются элитные квартиры. Средняя арендная плата на квартиры в жилых особняках Москвы на март 2009 г. составила $10 100 за квартиру в месяц. Самая дешевая квартира сдавалась по $2 300 в месяц.

На рынке жилья особняки находятся в самом высоком ценовом сегменте. Средняя цена на элитном рынке Москвы по всем категориям объектов сегодня находится на отметке $20 300 за кв. м, в то время как на рынке жилых особняков средняя стоимость квадратного метра - $19 930. Таким образом, можно говорить о том, что, несмотря на неполный набор инфраструктуры, инженерного обеспечения и прочих важных характеристик элитного дома, особняки находятся практически в той же ценовой категории, что и дома элит-класса.

Особняки Москвы - жилье, которое пользуется стабильным спросом у самых состоятельных клиентов, для которых подобная покупка или аренда - это признак высокого статуса. Также особенностью рынка является то, что старых особняков, пригодных к реконструкции, с каждым годом становится все меньше, а строительство новых объектов данного типа усложняется отсутствием свободных строительных площадок из-за запрета на точечное строительство. Таким образом, рынок жилых особняков столицы обречен на дефицит. Все эти факторы определяют потенциальную успешность и инвестиционную привлекательность новых проектов по реконструкции или строительству домов-особняков.

В то же время возможности девелоперов здесь крайне ограничены, что связано с упомянутыми выше сложностями при покупке особняков-памятников у государства, с их последующей реконструкцией и эксплуатацией. На этом основании можно сделать вывод о том, что рынок жилых особняков является закрытым, эксклюзивным. В качестве основной причины высоких цен на дома-особняки и дальше будет выступать дисбаланс спроса и предложения, который со временем будет только усиливаться.

Источник: www.restate.ru