Классификация объектов недвижимости А, В, С и так Dалее

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости жилья. К сожалению, любая классификация носит условный характер и ни в коем случае не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.
 
Разумеется, обеспечить единый подход при составлении классификации непросто, особенно тогда, когда вокруг все постоянно изменяется. Российский рынок недвижимости сравнительно молод, но развивается стремительными темпами. Появляются новые строительные технологии и материалы, растут требования покупателей к качеству такой продукции. Соответственно и принадлежность объекта к той или иной категории — величина отнюдь не застывшая. Вдобавок риелторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям. Отдельные варианты получают широкое распространение, их активно используют. Речь идет, например, о классификации офисной и складской недвижимости компании Knight Frank. Однако некоторые участники рынка посчитали ее устаревшей, и с учетом их мнений другой крупный игрок — Swiss Realty Group — разработал и предложил рынку свою типологию.
 
Конечно, говорить о прямом конфликте версий не приходится. Каким бы ни был подход к классификации объектов недвижимости, панельная хрущевка и монолитная высотка, современный бизнес-центр и здание бывшего НИИ всегда окажутся в разных классах. А вот с пограничными и внутриклассовыми категориями сложнее, здесь порой бывает трудно разобраться даже профессионалу. Но мы все-таки попробуем это сделать.
 

Жилая недвижимость 
Как утверждают многие риелторы, наиболее универсальным и понятным широкому кругу участников рынка, в том числе непрофессионалам, является деление жилой недвижимости на категории «эконом», «бизнес» и «люкс», или «элит». Впрочем, отсутствие четких границ между классами, низкая степень детализации и большое количество объектов, выходящих за пределы такой классификации, делают ее весьма условной и приблизительной. К тому или иному классу недвижимость отнесена в основном в соответствии с ее качественными характеристиками, такими как месторасположение, архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т. д. Наиболее спорным классом является, естественно, элитная недвижимость. Нередки случаи, когда в данную группу напрямую или косвенно пытаются включить любой современный монолитный дом презентабельного вида — ведь это значительно повышает стоимость расположенных там квартир. Однако, чтобы иметь право называться элитным, здание должно отвечать многим весьма жестким требованиям.
 
Так, специалисты компании Knight Frank разделяют дорогую недвижимость на классы А+, А и В. Различия между А и А+ незначительны: в первом случае используют менее престижные инженерные системы, более простые строительные и отделочные материалы, а кондиционирование может быть не индивидуальным, а центральным. Итак, что же такое элитный дом? Это всегда новое (не реконструированное) здание, построенное по индивидуальному проекту, который выполнен известным архитектором. Кроме того, нужны надежная репутация застройщика и, разумеется, престижное месторасположение. Несмотря на то что в данном сегменте начался процесс децентрализации, некоторые эксперты считают, что элитное жилье не может находиться за пределами Садового кольца. Другие специалисты не столь категоричны, однако и они полагают, что относительная близость к центру или, по крайней мере, расположение дома по западному либо юго-западному направлению обязательно. Не менее важным признаком является однородное социальное окружение — как в отношении самого дома, так и применительно к району в целом. Элитная квартира должна иметь свободную планировку и быть ориентирована на две, а лучше на три стороны света, а потолки здесь не могут «опускаться» ниже 3,3 м. Входную группу и холлы в доме отделывают с использованием ценных пород дерева и натурального камня, а внутреннюю территорию — огораживают и благоустраивают. Застройщику необходимо предусмотреть, чтобы в подземном паркинге с высотой потолка не ниже 2,5 м на каждую квартиру приходилось как минимум по три машино-места площадью от 18 кв. м каждый. Сам гараж следует оборудовать спринклерной системой пожаротушения. Кроме того, обязательны также система климат-контроля, сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), наличие механических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, двойного ввода электрики (30–35 кВт на квартиру), высококачественных бесшумных лифтов, выполненных по индивидуальному заказу ведущими производителями в данной области (Kоne, Otis, Tissen, Schindler) и имеющими дорогую отделку, а также современных телекоммуникаций с возможностью выбора оператора. Разумеется, жильцы элитного дома не должны беспокоиться о своей безопасности — все вопросы по управлению зданием и его эксплуатации в таких объектах берут на себя профессиональная управляющая компания и сервисная служба.
 
У здания класса В (новое строительство или реконструкция) фасад и зоны общего пользования отделаны менее дорогими материалами, инженерная начинка не претендует на звание ультрасовременной, на квартиру полагается меньшее количество киловатт и всего одно или два машино-места на парковке, которая не всегда бывает подземной. Вопросы вызова такси или подключения к кабельному телевидению жильцам зачастую приходится решать своими силами, однако оптико-волоконная связь и линии МГТС в доме должны существовать.
 
Один из серьезных недостатков классификаций, подобных той, что была разобрана нами, заключается в следующем: в них нет места многим зданиям старой постройки. Например, неясно, можно ли отнести к элитной недвижимости исторические особняки, а в категорию бизнес-класса включить престижные сталинские высотки. Часто в доме, построенном в центре города, нельзя устроить подземный паркинг или соблюсти все требования к технической, инженерной оснащенности из-за проблем с коммуникациями, которые не справляются с такой нагрузкой. Поэтому некоторые эксперты предлагают исходить прежде всего из месторасположения дома (другими словами, чем ближе к Кремлю — тем элитнее недвижимость). Еще один вариант — ориентироваться на стоимость квадратного метра или квартир в доме. При всей разности этих подходов у них есть общее — высокая степень приближенности к оценке объекта и отсутствие здесь комплексного подхода.
 
В сегменте загородной недвижимости принято выделять объекты эконом- и бизнес-классов (иногда внутри них вычленяют категорию «улучшенный класс», или «класс плюс»), а также элитные дома. Встречается классификация объектов на основании цены (дорогие и дешевые) или по архитектурному проекту (типовые и эксклюзивные поселки). По словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «Терра-недвижимость», основными факторами, влияющими на стоимость коттеджа, являются состояние рынка, баланс спроса и предложения, число продавцов, месторасположение (удаленность от МКАД и направление), площадь участка и домовладения, видовые характеристики (наличие леса, водоема — в непосредственной близости), соседство (тип и качество застройки близлежащих территорий), наличие всех необходимых коммуникаций и технических условий на них, инфраструктуры, полнота и достоверность документов на объект и наличие или отсутствие обременений. Разумеется, такие негативные факторы, как близость кладбища, линий электропередач, промзон, свалок или перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях таких объектов коммерческой недвижимости, как промышленные или логистические центры, в значительной степени влияют на отнесение коттеджного поселка к той или иной категории.
 

Офисные помещения
До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (в этом случае добавляли D). Объекты класса А — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного Машино-места на 60 кв. м арендуемых площадей. Для офиса класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом. Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, — здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами. Если наряду с С выделяется еще и класс D, то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. К классу D иногда относят все подвалы.
 
В конце прошлого года ведущие консалтинговые компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса — А, В, В+. Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик.
 
Например, для класса А императивным является соответствие объекта следующим требованиям: наличие центральной системы управления зданием, возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока, современных систем пожарной безопасности, высококачественных скоростных лифтов от ведущих мировых производителей, двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением или дизельного генератора, современных систем безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, систему электронных пропусков, круглосуточную охрану здания). Кроме того, высота потолков должна быть не менее 2,7–2,8 м, планировка этажа — являться открытой, эффективной, шаг колонн — составлять не менее шести метров. Сюда надо добавить возможность установки полноценного фальшпола, наличие качественной и презентабельной отделки помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие производства, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее), удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность (не более 10–15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или наличие шаттла от метро до здания), существование подземной парковки или крытой многоуровневой наземной парковки с внутренним переходом к дому. Другие признаки офисов класса А — наличие профессиональной управляющей компании, ведущей не менее пяти офисных зданий сопоставимого уровня или обладающей достаточным опытом работы, а также не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг. И наконец, нельзя отнести офис к названному классу, если в нем нет развитой инфраструктуры — пунктов питания, соответствующих размерам здания и числу работающих в нем сотрудников, а также не менее двух других объектов, оказывающих те или иные услуги, например банкомата, газетного киоска, химчистки, магазинов и т. п. Факультативные критерии отнесения помещения к классу А, в частности, таковы: не более чем 30-секундный максимальный период ожидания лифта, не более чем 18–20-метровая глубина этажа от окна до окна, рациональное расположение окон, обеспеченность парковочными местами в зависимости от месторасположения (внутри Садового кольца — не менее одного места на 100 кв. м арендуемой площади, между Садовым кольцом и ТТК — не менее одного места на 80 кв. м, между ТТК и десятым километром до МКАД — не менее одного места на 60 кв. м, далее — не менее одного места на 30–40 кв. м), прозрачная структура собственности и принадлежность объекта одному владельцу (здание не должно быть распродано отдельными этажами или блоками), эффективно организованная зона ресепшена. Здания класса В+ должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории В будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.
 

Производственно-складские помещения 
Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов, которые разработаны компаниями Knight Frank и Swiss Realty Group. Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам — А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят следующим образом: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Обе системы, по сути, базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь по набору характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.
 
В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий А+ и А1, за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью). В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики. К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены. Класс D — это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения (сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. п.).