Как грамотно продать квартиру

В этой статье вы можете прочитать советы юриста и инвестора на рынке недвижимости о том, как грамотно продать квартиру, как правильно продать квартиру самому, какие документы для этого необходимы, каких ошибок следует избегать и т.д.

            Довольно часто в своей практике я встречаюсь с вопросами клиентов о том, как купить и продать квартиру без  риска. О том, как купить квартиру мы поговорим в другой раз, а сегодня я бы хотел более подробно остановиться на теме, как грамотно продать квартиру и как продать квартиру без помощи агентства.

            Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода.  Есть ведь смысл немного поработать?
        Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными  правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.

Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить - гораздо сложнее.

            О чём это правило.  Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д., но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность.  Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов.  Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление.  Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить  через  Агентство недвижимости окажется дешевле.

            Вот вы можете и влипнуть, как один раз получилось у меня. Например, вы продали квартиру и у вас на руках деньги.  Но ведь вы продавали квартиру сами не просто так, а с целью  экономии денег, либо получении большей цены за свою квартиру. А теперь,  если вы захотите купить квартиру, то вы заплатите Агентству недвижимости примерно 6 % от суммы покупки. А если бы был обменный вариант, то вы заплатили бы 4% от суммы покупки, а свою квартиру продали без процентов. Где выгода то?
Поэтому выводы из первого правила такие:

     - продавайте квартиру без агентства тогда, когда вам нужны только деньги, а не обмен квартиру на другую.
Или даже если это обмен, но вам нужны только деньги, т.к.  вы переезжаете в другой город,  либо покупаете квартиру в новостройке у Заказчика строительства. В этом случае вам так же выгодно продавать квартиру самостоятельно.

      - если у вас обменный вариант, то будьте готовы к тому,  что на рынке практически нет Продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. Соответственно, вам придется самостоятельно искать их. Искать их по объявлениям практически бесполезно. Необходимо будет самостоятельно давать объявления в газеты, Интернет, журналы, то есть нести расходы как времени, так и денег.  Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если вы протянете, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед. При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму.  Если не готовы, то обращайтесь к Агентствам недвижимости.

Совет  № 2.  Оцените свою недвижимость.

            Это довольно просто. Но еще раз хочу вернуть вас к правилу № 1. Все остальные правила – это техника. Их выполнение при надлежащем понимании очень простое. Многое можно за совершенно небольшие деньги поручить другим. Но выработка стратегии – это ваше дело.
      Итого, определение цены недвижимости.  Алгоритм примерно следующий. Берем журналы и газеты с ценами на недвижимость. Откидываем крайние варианты цен. Из оставшихся, на падающем рынке - берем цены ближе к нижним. При растущем рынке - ближе к верхним ценам.  Вот ваша цена.
     Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то пару месяцев без одного звонка, или потенциального покупателя, поставят вас на место.
     Если вы торопитесь, то конечно, ставьте цену немного ниже рыночной. А кроме этого ищите покупателей с простыми сделками. То есть тех, у кого на руках деньги, а не тех, кому нужно для того, чтобы расплатиться с вами, продавать свою квартиру, на которую еще даже нет покупателя.

            Совет № 3. Приведите документы на свою квартиру в полный порядок.

            Ваши документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности. В противном случае от 20 до 70 % покупателей будут «испаряться», так как у них нет времени, или желания ждать, когда вы всё доделаете. Мне это правило, как и многим из вас, наверное, покажется очевидным.  Однако, как показывает практика – то, что очевидно для вас, не всегда очевидно для других людей.  Что я подразумеваю под  максимальной степенью готовности документов:

      - Если необходимо, то обновите техническую документацию, то есть документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации). По существующим  правилам эти документы действительны 5 лет с момента инвентаризации.  Достаньте, посмотрите на них. Если необходимо, то обновляйте, не тяните.  Срочная беготня потом – это в 2-3 раза дороже, и как я уже говорил, большая вероятность потери покупателя. Тем более, что при инвентаризации может всплыть перепланировка квартиры, о которой вы могли уже и забыть. А чтобы её узаконить,  потребуется так же время и деньги.

      - Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости.  Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 1993 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции.  Однако, я вам рекомендую всё таки пройти эту процедуру.  Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы.  А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше.

      - Выпишите всех  и получите согласие у всех людей (если продаете комнату), которых потом будет сложно собрать. А лучше и у тех, которых просто собрать.  Например, вы когда-то давно прописали в квартиру родственника, который готов в любое время выписаться. Пускай выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т.д. По возможности, выписывайтесь сами. Получайте согласие всех людей.  Например, ваша жена живет в Германии и нужно получить её нотариальное согласие на продажу (покупку) квартиры.  Теоретически, ничего сложного нет. Идем в суд в Германии, заверяем, переводим, высылаем, проставляем здесь Апостиль и т.д.  Но сделайте это лучше заранее. А то я видел, как от одного слова Апостиль сбежал потенциальный покупатель. И даже если ваша жена не в Германии, а рядом с вами, то так же лучше сделать всё заранее.  Мне сложно, не зная вашей ситуации, сказать точно, какие еще документы нужно сделать, может быть обменять паспорт,  срок которого истекает, получить отказ от покупки долевых собственников и т.д. и т.п.  Еще раз просто повторю, сделайте всё заранее.

Совет № 4.  Активно ведите рекламную компанию.

            Одна из главных ошибок тех, кто хочет продать свою квартиру самостоятельно, состоит в том, что они всё знают, но мало делают.  Можно написать советы, они прочитают и скажут: «Да в этих советах мы не нашли для себя ничего нового». А когда начинаешь спрашивать: «А это сделано, а это, а это?», - то оказывается, что одно сделано наполовину, второе -  вообще не сделано, а третье «вот - вот начнем делать».  А это «вот - вот начнем» длится уже с месяц.
Поэтому не думаю, что в методах проведения рекламной компании, я открою для вас что-то новое, просто действуйте и не на половину, а в полном объеме. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.
Как действовать? Вот обычно применяемые методы рекламы:

      - Разместите свое объявление в Интернете.  Этот метод в последнее время набирает обороты и поэтому я поставил его на первое место.  При его относительной дешевизне, простоте использования  -  эффективность от него практически максимальная.  Куда размещать? Здесь в каждом городе свои правила.  Там, где я живу, есть два-три крупных сайта, куда можно бесплатно поместить объявления. Потом объявления нужно периодически обновлять. Эффективность этого метода, как я уже говорил, хорошая.  Кроме подобных бесплатных методов, конечно, есть множество предложений по платной рекламе в Интернете.  Здесь можно потратить кучу денег  впустую. Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки  на минимально возможный срок.

      - Объявления в газетах или журналах.  Выберите  одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений.  Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед. Этого обычно достаточно.  Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший.  Конечно, я говорю о хорошем эффекте, если вы не допустили ошибки в определении цены на недвижимость. Если цена сильно завышена, то можно хоть по телевидению рекламировать и не получить отдачи.

      - Расклейка объявлений. Этот способ я отношу к наименее эффективным. Однако, если квартира средней и низкой ценовой категории, то он работает.  Единственное, что могу посоветовать по данному способу, это то, что если вы решили использовать его, то объявлений нужно много.  В общем, чем больше, тем лучше.  Если вы решили, что 100-200 штук – это много, то вы можете разочароваться. Хотя бы штук 300-500. Соответственно,  если нужно столько расклеивать, то лучше кого-то нанять или попросить. Я пробовал, это работа довольно муторная.

      - Помещение объявления о продаже непосредственно на стекле квартиры.  Сам я не пользовался этим методом. Однако те, кто пользуются, говорят, что он хорошо работает, особенно,  если окна квартиры выходят на проходные улицы.

     - Ну, и последний метод – это обзвон Агентств недвижимости и выставление вашей квартиры на продажу.  Если ваша цель только заработать, то можете этот пункт пропустить. Однако иногда люди начинают предпринимать самостоятельные усилия по продаже квартиры, так как считают, что Агентства недвижимости ничего не предпринимают, а им нужно её продать срочно и не за бесценок.  Здесь я часто согласен с этими людьми.  Бывает, что Агентства недвижимости, кроме занесения в свою базу, особенно ничего и не делают, даже если это так называемый «эксклюзивный договор».  Но тем не менее эффект от Агентств недвижимости есть. Многие люди, если им нужно найти квартиру, даже не смотрят на рекламные объявления, а сразу звонят в агентства недвижимости, многие звонят и по рекламе Агентств, которой они дают довольно много.  Поэтому, если вы не продаете квартиру самостоятельно принципиально, то используйте так же и Агентства недвижимости.  Это довольно эффективный метод.

Совет № 5.  Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.

       При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть),  договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов, провести регистрацию недвижимости в Федеральной Регистрационной службе и т.п.. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.
     Найдите этого человека и заранее узнайте стоимость и подробную процедуру сделки.

      Второй важный вопрос – это порядок передачи денег за квартиру.  В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не даст пересчитывать деньги.  Однако,  как правило,  вы уже должны подписать документ о том, что деньги получили в полном объеме.  Если после выхода из Юстиции Покупатель не отдаст вам деньги, а такие случаи бывали, то вы ничего не сделаете ни через суд ни через милицию – это я вам гарантирую.
Если Покупатель согласен отдать деньги до Юстиции, то отлично, берите деньги. Если квартира дорогая,  и вы согласовали использовать Банковскую ячейку, то отлично. В других случаях для оформления сделки я рекомендую воспользоваться услугами Агентства недвижимости.
        Помните, что 90 % комиссионных денег Агентство недвижимости берет за поиск Покупателя или Продавца и 10 % - за оформление. Поэтому, если вы нашли Покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все документы и обеспечат расчеты. Есть смысл искать Покупателя самому, но оформлять самому довольно рискованно и я бы вам этого не советовал.

Вот собственно и все советы о том, как правильно продать квартиру самому.  Если у вас есть немного свободного времени и желания, то вы обязательно разберетесь и у вас всё получится.

С уважением, Рашид Кирранов.

Источник материала   www.sun-hands.ru