Как оформить право собственности на земельный участок

Как оформить право собственности на земельный участок  

Рассказывает эксперт - начальник юридического отдела АН «Менделеев» Светлана Жидких.
В настоящее время в силу принятия органами государственной власти законов, касающихся земельных отношений, а также вопросов по оформлению права собственности граждан на земельные участки возникает вопрос: как приватизировать земельный участок? Нередко граждане спрашивают: куда нужно обращаться?
В настоящей статье мы постараемся дать ответы на эти актуальные вопросы.
Оформление права собственности на земельные участки подразделяется на два вида. Первый - это оформление права под существующим индивидуальным жилым домом при отсутствии землеотводных документов на земельный участок. Второй - это оформление права на земельный участок по упрощенной схеме при наличии первоначальных землеотводных документов.
Оформление земельного участка в собственность под существующим индивидуальным жилым домом при отсутствии землеотводных документов на земельный участок производится через Администрацию того муниципального образования, где находится участок. Процедура оформления права собственности как в рамках МО «Город Екатеринбург», так и в области практически одинакова. Гражданину необходимо изначально подать письменное заявление с просьбой предоставить земельный участок в собственность. По истечении одного месяца гражданину будет дан ответ о возможности оформления права собственности на земельный участок. Затем необходимо будет заказать в специализированной организации топографическую съемку земельного участка, утвердить проект границ, поставить участок на кадастровый учет и провести работы по межеванию. После чего Администрация подготовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность, на основании которого будет заключен соответствующий договор, подлежащий государственной регистрации.
Что касается второго варианта (оформление земельного участка при наличии первоначальных землеотводных документов), то в настоящее время действует Федеральный закон 30 июня 2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В народе этот закон называют «дачной амнистией». Настоящим законом установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти. Речь идет об участках, предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, если у гражданина имеются документы, подтверждающие его права на землю, либо документы, свидетельствующие о предоставлении земельного участка первоначальному землепользователю, то в соответствии с указанным законом, этот гражданин сможет в упрощенном порядке оформить участок в собственность. Для этого он должен предоставить указанный документ в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного участка. Если же участок был увеличен, и площадь его не соответствует первоначальной площади, то гражданин вправе провести работы по межеванию (установлению границ на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь земли.Как правильно оформить землю?
Как правильно оформить землю  (Из выпуска от 25-11-2010 рассылки «Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"»)
Законодательные основы оформления земли постоянно меняются. Неопытному человеку разобраться сложно, тем более, что делают это большинство из нас раз-два в жизни.
Единого алгоритма действий по оформлению земельных участков нет. В каждом случае все зависит от большого количества факторов и видов документов, а оформляющие госструктуры не могут тратить много времени на разъяснения.
Все это может затянуться на годы и сопровождается затратами.
При самостоятельном оформлении права собственности на земельный участок человек сталкивается с тем, что не может найти четкого порядка, что и за чем делать. Но сначала надо понять, к какой категории земель относится земельный участок, который вы хотите оформить (садовые, дачные участки, земли с/х назначения, земли населенных пунктов и т.д.). В зависимости от ваших целей требуются разные документы. Лучше, конечно, обратиться к специалистам. Но тем, кто это не может сделать по разным причинам, следующая информация будет полезна.
Оформление земельного участка определяется по правилам, установленным федеральным и региональным законодательством.
1. Закон "О дачной амнистии"
2. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
3. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
4. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
5. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
8. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"
9. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
И т.д.
Для каждого типа земельного участка документы разные. Но примерный алгоритм таков. Вам нужно:
1. Заказать существующие сведения из государственного земельного кадастра, если ранее учесток был учтен .
2. Обратиться в организацию, производящую межевание (уточнение границ) вашего участка. Но для этго нужно иметь различные списки документов в зависимости от типа участка.
При оформлении наследства добавляется:
- Свидетельство о смерти (копия, заверенная нотариусом).
- Справка об открытии наследственного дела.
3. После получения землеустроительного дела (описания земельного участка) у геодезистов, обращаемся в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке участка на кадастровый учетили изменении данных .
4. После получения кадастрового паспорта земельного участка документы сдеатся на регистрацию.
С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок Вы становитесь его собственником и можете им распоряжаться по своему усмотрению.
Несмотря на кажущуюся простоту, волокиты тут очень много, тем более, что посещать все инстанции нцжно в рабочее время. А, если еще и учесток находится за городом – найти время для выезда со специалистами.
Стоит отметить еще и планируемые поправки в законодательство о земле, которые могут повлять на процесс.
Министерство регионального развития подготовило законопроект, согласно которому налагается запрет на дачное строительство вне населенных пунктов, а также на территориях, имеющих сельскохозяйственное назначение. Данный законопроект ставит в зону риска многие поселки эконом-класса и садовые товарищества. Что бы это означало для большинства?
Задачей тут, видимо ставилось недопущение захватов, манипуляций с землей, изъятия земли из сельхозугодий. Т.е опять все на защиту сельского хозяйства. Законодательство обычно пишется по образу и подобию центральных регионов. Юридическая отсталость регионов во внимание не принимается. Поэтому и получается, что страдает простой народ, который вовремя не подсуетился. Но, как говорится, незнание законов не освобождает от необходимости действий. Если гора не идет к Магомету, то Магомета заставят пойти к ней.
Между тем в проекте закона отсутствует указание на то, что станет с владельцами недвижимости на указанных категориях земель. Эксперты не отрицают вероятности того, что собственникам придется отстаивать право владения имуществом в судебном порядке. В проекте закона, в частности, значится, что узаконение уже построенных домов, а тем более регистрация (прописка) граждан - отменяется. В документе также вводится новое деление на категории участков земли, при этом строительство разрешается только на тех участках, которые получены под индивидуальное жилищное строительство.
Причем, куда повернется в итоге «флюгер» законодателя, прогнозировать сложно. Поэтому всем владельцам уже сейчас нужно обратить на это внимание. Приближается зима. И поездки в районы за документами станут сложнее. Задумайтесь сейчас. Даже если мы избежим самого неприятного, все равно собственникам нужно оформить их землю. И поскорее. Хуже от этого точно не будет. Налоги на имущество обычно копеешные, зато продать всегда можно, имея на руках готовые документы.
Если до начала следующего сезона (весны) закон вступит в силу, нас ждет следующее.
Во-первых, народ кинется оформлять документы, и на выходе мы получим очереди, непонятки самих же госорганов, не успевших отработать новую процедуру, нервозность.
Во-вторых, желающие продать столкнуться уже теперь не только со сложностями продажи, а еще и с принципиальной ее невозможностью, пока не будут готовы документы.
В-третьих, даже если роста цен и не случится по причине увеличения спроса, то собственники все равно будут повышать цену экспозиции, станут ценить свой объект выше.
Итогом, возможно, будет разделение сегмента на так называемые классы: первый класс, соответствующий законодательству полностью, и другой – где решение вопроса с узаконением будет до последнего момента под вопросом.
Что делать тем дачникам и собственникам, которые пока не оформили документы?
Бежать и оформлять до введения закона Тут есть очень интересный законодательный нюанс. Даже если понятно, что при новом законе что-то узаконить будет очень сложно, сейчас-то пока действует старый закон. Прямых оснований для отказа не будет, в любом случае такой несанкционированный отказ легко оспаривается судом. А потом, когда собственность уже есть, никто не имеет право ее у вас отнять. Действуйте, граждане, поэтому сейчас.
А вот если люди не успеют оформить их, все и будет зависеть от того, в каком виде будут приняты изменения в закон. Возможно, для таких «собственников» оставят что-то типа «дачной амнистии». Но возможно и нет. А тогда единственным вариантом будет обращение в суд. Нервотрепное и не гарантирующее результат. В любом случае, при рассмотрении возможности продажи, такоей объект будет считаться нами объектом « с подвохом». И перед покупателем ответственность за неизвестность на себя брать нельзя.
Мы живем в век открытости информации. Изучите свои документы, законы, почитайте публикации. В документах посмотрите в первую очередь назначение земель (под индивидуальное жилищное строительство) и категорию земель (земли поселений). С особенной осторожностью стоит относиться покупателям земли к обещаниям разрешения вопроса, если в кадастровом паспорте указано, что это земли сельхозназначения. Как бы многообещающе не выглядели «связи» и «договоренности» продавца, лучше подстраховаться.
Приходите на консультацию, если вы сами не можете разобраться в этом. А еще лучше – приобретайте землю и дома в организованных поселках, где все документы оформлены централизованно. Помните о том, что госорганы относятся к таким объектам обычно с особым пристрастием в силу больших размеров земельных наделов. Поскольку речь тут идет о судьбе не одного покупателя.

 

Как выбрать земельный участок? (subscribe.ru. Недвижимость, 30-06-2009)
Как известно, в жизненную программу настоящего мужчины входит постройка дома. Однако, прежде чем строить дом под него необходимо купить земельный участок.
Прежде чем приступать к покупке участка под строительство дома необходимо определиться с вашими пожеланиями к нему. Конечно, кому-то подавай усадьбу с полями, рощами и прудами, однако большинству потребителей нужно место для дома и отдыха с удобным подъездом и возможностями по налаживанию хотя бы автономных коммуникаций - теплоснабжения, отопления, канализации и т.п. Как минимум, это предполагает наличие рядом достаточных мощностей электричества, водопровода или альтернативы ему в виде подземных или наземных водных ресурсов. Наличие газопровода позволит в будущем существенно экономить затраты на энергоресурсы.
При выборе участка необходимо обратить внимание на экологическое состояние территории - например, рядом может находиться свалка, либо захоронение отходов производства. Не самым приятным соседом может оказаться и кладбище.
При выборе участка учитывается близость учреждений образования, здравоохранения, торговли, работы, родственников, общественного транспорта и т.д. - для каждого покупателя эти критерии индивидуальны в зависимости от целей и потребностей его и его семьи. Изначальная низкая стоимость участка потом может вылиться в непомерные расходы на проведение нормальной дороги к нему, согласование и проведение коммуникаций.
Необходимо обратить внимание на адекватный Вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, под летний домик эконом-класса может подойти и 6 соток, однако, если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15-20 сотках и больше. Но у приобретения больших участков есть оборотная сторона - чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.
Категория и возможность прописки
Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку/регистрацию.
Всего существует семь категорий земель:
1. Сельскохозяйственного назначения; 2. Промышленности; 3. Особо охраняемых территорий; 4. Земли лесного фонда; 5. Земли водного фонда; 6. Земли запаса; 7. Земли поселений.
Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.
Строительство и, даже прописка, возможны и на землях сельхозназначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения, с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории «земли сельхозназначения», с видом разрешенного использования: «садоводство» или «огородничество» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то Вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это «садовый» участок, то Вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При «огородном» участке Вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако, и на «дачных» участках часто возникают проблемы с регистрацией. Если у Вас есть участок сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна в судебном порядке.
Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ - фермером с соответствующим сертификатом.
Чтобы точно выяснить, возможно ли строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет района. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.
После того как вы выбрали подходящий именно Вам земельный участок, процесс его покупки только начинается. Порой он может растянуться и на полгода. Помочь сэкономить ваше личное время могут хорошие юристы, риэлторы и посредники имеющие «правильные» отношения с местными чиновниками и различными государственными службами. Только, как правило, настоящие профессионалы нарасхват.
Проверка и оформление документов
Первое с чего начинается сделка - это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.
Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет - узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок.
Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке.
Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок, продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить. В нем указано:
* кем и когда выдано свидетельство; * на основании каких документов; кто является собственником земли; * сколько земли выдано; * статус участка (не все участки пригодны для строительства); * кадастровый номер участка.
К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны:
* количество соток; * категория земли; * сведения о частях земельного участка; * план границ участка.
В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако, бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.
От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка: договор купли-продажи / мены / дарения / свидетельство о наследстве.
Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную председателем товарищества справку об отсутствии задолженности.
Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной. При общении с продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане самовольно прирезают себе дополнительные площади.
Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует - получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д.
На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В «стародачных» местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к. пользование земельными участками там осуществляется исторически. Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового плана существенно усложнит и задержит сделку.
В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок.
Желательно «проследить» историю земли, начиная с документов о первичном выделе земли.От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора - два месяца, а затраты составят 500 рублей, а в сложных можно не успеть и за полгода и расстаться с тысячами долларов.
 

Земельный участок как объект недвижимости («Недвижимость & Цены» № 14 (2006 г.))
Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.
Категории земель
Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.
В РФ определены следующие категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
- особо охраняемых природных территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Кадастровый учет
Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:
- кадастровые номера;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земель и их разрешенное использование;
- описание границ участков, их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.
Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.
Права на землю
В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- аренда;
- сервитут;
- безвозмездное срочное пользование.
Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.
Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).
Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.
Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.
Прекращение прав на землю
Как гласит ст. 44 ЗК РФ, право собственности на землю прекращается в случае:
- отчуждения собственником земельного участка другим лицам;
- отказа владельца от земельного участка;
- принудительного изъятия у собственника земли.
Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).
Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством. Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.
Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:
- участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданского кодекса РФ);
- участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).
К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.
Документы на землю
Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:
- свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления;
- государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней.
Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.
Плата за землю
Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ) плательщики земельного налога — организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.
При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.
Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.
Размер арендной платы — существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.
Саглар Адьянова

 

КАК ОЦЕНИТЬ ЗЕМЛЮ («Недвижимость & Цены» № 18 (2006 г.))
С 1 июля 2006 года отменено лицензирование оценочной деятельности. В этой связи в Финансовой академии при Правительстве РФ прошла конференция «Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Проблемы оценки кадастровой стоимости».
Все имеет свою цену
Постепенно такая форма государственного регулирования, как лицензирование деятельности компаний, отмирает. Кто, если не государство, будет регулировать работу организаций, ее соответствие действующим стандартам? Выход из создавшегося положения найден: в данном вопросе Россия решила пойти по пути цивилизованного мира, передав функции госрегулирования так называемым саморегулирующим организациям. Теперь они будут определять отношения между участниками рынка. По словам Виктора Плескачевского, председателя Комитета Государственной думы РФ по собственности, «для решения вопросов саморегулирования мы изучили весь мировой опыт и взяли все самое лучшее».
Норма саморегулирования будет действовать и в области оценки. Членство в саморегулирующей организации станет таким же обязательным условием работы на этом рынке, каким до сих пор являлось наличие лицензии. Пользу от данной меры должны ощутить и простые граждане: сторонники реформы полагают, что услуги оценщиков станут дешевле, а качество — выше.
Профессиональная оценка нужна при любой операции или сделке с собственностью. Работа специалиста по оценке заключается в получении обоснованной рыночной стоимости имущества, в определении его полезности с учетом сложившейся на текущий момент экономической ситуации.
Данная деятельность существует в нашей стране чуть более 12 лет. По сравнению с Европой срок весьма небольшой. Многие из наших соотечественников хотя и слышали о таких специалистах, но к их услугам не прибегали. Однако потребность в оценщиках все возрастает, и, как отмечалось на конференции, рынок оценочной деятельности должен соответствовать международным стандартам и быть законодательно урегулирован.
Уже приняты в первом чтении поправки в Федеральной закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Документ установит с 1 июля сего года новые правила работы российских оценщиков, а также меру их ответственности за причиненный заказчику ущерб. И хотя идут дискуссии о норме добровольности или обязательности членства оценщика в саморегулирующей организации, Конституционный суд РФ признал обязательность членства конституционным требованием.
И тебя посчитаем…
Важную роль деятельность оценщиков играет и в земельном вопросе. С 1 января этого года в России введен новый земельный налог. Новшество заключается в том, что исчисляется он на основании кадастровой стоимости земельных участков, которую в свою очередь определяют с помощью кадастровых характеристик, позволяющих однозначно выделить любой участок среди других подобных и осуществить его качественную и экономическую оценку. Такой метод дает возможность наиболее дифференцированно подойти к оценке стоимости земли, учитывая состояние почвы, климатические условия, интенсивность использования и многое другое.
По действующему законодательству заниматься кадастровой оценкой имеют право только юридические лица. Эти компании должны насчитывать в своем штате не менее трех специалистов‑оценщиков.
Разумеется, кадастровая стоимость земли и стоимость, определенная на основании нормативно-установленной ставки, — величины разные. По словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Мишустина, во многих регионах цена земли на основании кадастровой оценки выросла, а в областях с низким уровнем хозяйственного освоения земель, наоборот, снизилась. Если говорить об общих цифрах, то, по мнению М. Мишустина, 82 % кадастровой стоимости земель в России приходится на земли поселений, которые занимают 1,9 % территории России.
Два года назад Единый государственный реестр (ЕГР) земель содержал данные только о 13 млн земельных участков страны, в начале же текущего года в органы Федеральной налоговой службы были переданы необходимые сведения более чем о 38 млн. В настоящее время кадастровая оценка земель на территории РФ полностью завершена. Имеющаяся в реестре информация содержит данные о местоположении, площади, категории земель, сведения о вещных правах и обременениях на каждый участок, его кадастровый номер. Кроме того, в ЕГР указаны качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия, и экономические данные, в частности кадастровая стоимость, необходимая для исчисления земельного налога. Также перечислены объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельными участками.
Первый шаг сделан
Новый земельный налог участники конференции считают «первым шагом в реформировании системы имущественного налогообложения, перевода этой системы на экономически обоснованную стоимостную базу». Следующим актом станет введение налога на недвижимость. В основу его расчета ляжет реальная стоимость этого имущества.
«Введение этого налога, по словам М. Мишустина, задача непростая. Ее реализация не ограничивается определением стоимости недвижимости. Прежде всего необходимо сформировать единый объект недвижимости, описать его семантически и графически и только после этого можно оценивать. Кроме того, любой налог может начисляться и взиматься только при наличии эффективной системы его администрирования».
Работа в данной сфере пройдет в несколько этапов. Регулировать деятельность будет Закон «О государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости», проект которого уже подготовлен Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. Новый документ планируют апробировать в ближайшие два года в четырех субъектах Российской Федерации, среди которых Самарская и Тверская области, наиболее активно и эффективно действующие административные единицы.
Софья Ручко

 

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ
Об особенностях проведения сделок с земельными участками и оформления документов читателям журнала рассказывает генеральный директор ООО «Компания Подмосковный Дом» Василий Советников.
Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).
Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, постановление главы района.
Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года — момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Московской области. Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московская областная регистрационная палата, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.
Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.
Право на участок, приобретенный до 31.01.98 года, могут подтверждать следующие документы.
- Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.
- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.98 года, голубого или розового цвета. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
- Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.
После того как у вас на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.
Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:
- нотариально заверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);
- нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;
- выкопировку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества (он же и выдает документ);
- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;
- акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью и подписью председателя садового товарищества либо администрацией сельского округа.
Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.
Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера.
В результате вы должны получить на руки кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.
Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.
После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае если вы намерены совершить нотариально удостоверенную сделку). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.
Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.
Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов).
Межевание — комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
(Недвижимость & цены)