В начале декабря в Москве состоялась всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка», на которой власти, банкиры и брокеры собрались, чтобы обсудить перспективы и актуальные проблемы российской ипотеки.

 

Еще полгода назад казалось, что говорить на подобной конференции осенью будет не о чем. Независимые эксперты чуть ли не хором твердили, что ипотека умерла: рынок свернулся, спроса нет, привлекательных программ тоже. Люди почти перестали покупать жилье, а тем более в кредит. Да и условия по ипотечным программам стали такие, что сами по себе служили антирекламой. Ставки в рублях выросли до 18–20%, в валюте — до 15–16%. Большая часть банков подняла планку необходимого первоначального взноса до 30%, а также стала требовать в обязательном порядке официального подтверждения доходов.

 

На мероприятиях, посвященных ипотеке, обсуждали вопросы спасения от нее: спасали заемщиков, которые из-за кризиса оказались неплатежеспособными, и банки, нагруженные кредитами, которые было невозможно рефинансировать. Количество кредиторов, реально выдающих займы, постоянно сокращалось — вплоть до лета.

 

За минувший год объемы кредитования в среднем по России упали в шесть раз. В некоторых регионах — в 12.

 

Нельзя сказать, что кредиты перестали брать вообще: у работающих на этом рынке банков портфели продолжают расти, хотя темпы не сопоставимы с докризисными. К тому же средний размер кредитов значительно уменьшился: большая их часть берется для осуществления доплаты при альтернативных сделках.

 

Тем не менее в конце года ситуация выглядит уже далеко не так удручающе, как в начале.

 

Стабилизация экономики, снижение инфляции до нулевого уровня осенью и многократное снижение ставки рефинансирования — до исторического минимума трактуются многими как явные признаки выхода из кризиса.

 

Цены на жилье стабилизировались, а спрос несколько оживился. Риэлторы твердят, что покупатели возвращаются на рынок. А девелоперы, почувствовав эту волну, стали сворачивать политику роскошных скидок.

 

Начиная с лета, признаки оживления наблюдаются и на ипотечном рынке. Банки снова начали вводить ипотечные программы в действие.

 

 

 

 

Некоторые банки уже предлагают условия кредитования, сопоставимые с докризисными. Правда, в основном это касается программ покупки «залогового жилья» — то есть квартир дефолтных должников банка. Тем не менее средняя ставка снижается. АИЖК за год уменьшало свою ставку рефинансирования уже восемь раз (до 9,47%), следуя по пятам за ставкой рефинансирования ЦБ.

 

Наметились и другие позитивные перемены. Так, банки возвращаются к кредитованию новостроек, о котором еще недавно никто не хотел и слышать. Появляются новые совместные программы кредиторов и застройщиков, позволяющие заемщикам приобретать квартиры в строящихся домах или поселках. Возобновляется и партнерство банков с брокерами, благодаря чему клиенты могут рассчитывать на льготные условия.

 

Но, пожалуй, главное, что российские власти снова готовы использовать ипотеку в борьбе с жилищной проблемой россиян. Государство намерено возродить ипотечный рынок. «Главная наша задача сегодня — обеспечить доступность ипотеки по мере восстановления спроса на жилье», — говорит помощник Президента РФ Аркадий Дворкович.

 

 

 

Сегодняшнее состояние ипотечного рынка России, несмотря на все положительные изменения последнего времени, пока еще далеко от докризисного.

 

Сейчас 64% объема всех кредитов приходится на пять крупнейших банков с госучастием. А условия ипотечного кредитования все еще довольно суровы. Особенно если учесть, что зарплаты россиян снизились в среднем на 30%.

 

Средние ставки сегодня, по данным «КРЕДИТМАРТ», по-прежнему выглядят не слишком аппетитно: 18,06% в рублях и 15,21% в валюте. Минимальный первоначальный взнос — 20%. И даже такой остается редкостью: большинство банков настаивают на 30% собственных средств.

 

Между тем, по исследованию АИЖК о предпочтениях потенциальных ипотечных заемщиков, основными факторами, способными повлиять на заинтересованность людей в ипотечных кредитах, являются размер процентной ставки и первоначального взноса (88 и 63% опрошенных соответственно).

 

Наиболее приемлемая ставка, по данным опросов, составляет в среднем 9,9%, а первоначальный взнос — 14,5%. При таких условиях в ипотеку может быть вовлечено порядка 60% потенциальных заемщиков. Поэтому одна из основных задач, которую государство ставит перед ипотечным рынком, — это снижение процентной ставки до 10–11% в рублях. Как считает А. Дворкович, уменьшить ставки по кредитам до этой планки правительство рассчитывает уже в следующем году. «Конечно, не все сразу смогут получить кредиты под такой процент, поскольку многие банки по-прежнему испытывают трудности с финансированием», — уточнил А. Дворкович. В первую очередь дешевые займы будут предоставлять молодым семьям, людям, переезжающим из моногородов, и некоторым другим группам населения, нуждающимся в поддержке.

 

Стимулировать общерыночное снижение ставки государство предполагает старым испытанным методом — через АИЖК, которое будет рефинансировать кредиты, выданные банками и соответствующие определенным стандартам.

 

Другой метод — внедрение долгожданной системы секьюритизации, которая позволит банками обеспечивать себе финансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Такая возможность теоретически существовала и раньше, но законом был ограничен круг потенциальных инвесторов таких бумаг. Так, из этой системы были исключены ПИФы, Пенсионный фонд России (ПФР) и другие крупные институциональные инвесторы. Поэтому значимым шагом в направлении секьюритизации стало принятие в этом году закона, разрешившего 20% средств ПФР инвестировать в ипотечные ценные бумаги. Впрочем, это еще не построение системы, а только первый этап ее создания.

 

Кроме того, как заметил Андрей Крысин, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка, искусственное занижение ставок может иметь негативные последствия для рынка в целом: «Если, например, в следующем году инфляция превысит 11%, то ипотечные бумаги, выпущенные под займы с более низким процентом, окажутся низкодоходными. От этого пострадают те россияне, чьи пенсионные накопления были вложены в ипотеку. Главное, на что, по его мнению, нужно сделать упор, — это развитие системы рефинансирования. Тогда ставка постепенно снизится сама, естественным образом.

 

Помимо снижения ставок государство обозначило и другие фронты работ. Так, по заказу власти Институт экономики города при поддержке АИЖК разработал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 г.

 

На первом этапе — с 2009 по 2011 г. необходимо восстановить доверие заемщиков к ипотеке. По рассчетам Института экономики города, за это время доля семей, которым будет доступна ипотека, составит 19% (сейчас — 16,6%), а средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля ипотечных сделок на рынке жилья достигнет докризисных 20%, объемы выдачи ипотечных кредитов — 230 тыс. в год. Около 20% средств на ипотеку банки начнут получать от размещения ипотечных ценных бумаг. На втором этапе — c 2012 по 2020 г. ипотека должна стать доступной половине российских семей. Стоимость кредитов понизится до 6% годовых (при 4%-ной инфляции). К концу третьего этапа, который завершится в 2030 г., доля семей, имеющих возможность взять кредит, составит 60%. Примерно половина сделок на рынке жилья будет совершаться с помощью ипотеки, а средний срок ипотечного кредита составит 25 лет. При этом 60% ипотеки банки будут финансировать за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. В год планируется выдавать до 1,6 млрд ипотечных кредитов.

 

Таковы планы. А сейчас одной из наиболее актуальных задач остается не столько наращивание объемов кредитования, сколько решение проблемы с массой дефолтных кредитов, образовавшихся в результате кризиса.

 

Просроченная задолженность продолжает расти — в октябре она стала больше еще на 1,2 млрд руб., а ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности. Доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла в сентябре 5,5% (в начале года — 2,5%). В 2010 г. эта тенденция с высокой степенью вероятности сохранится.

 

Для работы с дефолтными кредитами в последний год было создано специальное подразделение АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Деятельность новой структуры подстегнула банки открыть свои программы реструктуризации. «Отчасти это объяснялось имиджевыми причинами. Отчасти тем, что по критериям АРИЖК могла пройти только небольшая часть проблемных заемщиков», — прокомментировал ситуацию президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Сейчас из 35 тыс. рефинансированных кредитов доля АРИЖК чуть меньше 10%.

 

Еще одно новшество на рынке жилищного кредитования — ипотечное страхование, которое, по словам А. Дворковича, будет запущено уже в ближайшее время. Ипотечное страхование — это своего рода компромисс между интересами банков и заемщиков. Оно позволит, с одной стороны, снизить первоначальный взнос для граждан, а с другой — защитит банки от рисков.

 

Кроме того, АИЖК намерено широко развернуть уже начатую программу по стимулированию кредитования застройщиков экономкласса. То есть агентство предполагает рефинансировать кредиты, выданные банками на строительство объектов экономкласса и покупку квартир в них физическими лицами.

 

Впрочем, все эти многообещающие инициативы пока существуют только в теории. Как и чем это обернется на практике, можно будет понять только через несколько месяцев. К тому же власти опять могут перестараться, делая упор на кредитную покупку жилья. В докризисный период такое уже случалось: тогда из всего национального проекта «Доступное и комфортное жилье» реально работала и выполняла планы только ипотека. Сейчас даже в стратегии ипотечного развития прописано, что ипотека — инструмент для среднего класса. Но при этом альтернативных схем у нас по-прежнему нет. Закон о стройсберкассах (ССК) был отклонен Госдумой. Анатолий Аксаков отметил, что рассматривается возможность создания аналогичных ССК накопительных счетов в банках. Но это пока лишь теория, для воплощения которой потребуется достаточно много законодательной работы.

 

 

Среднерыночная ставка по кредиту в рублях, %
Кредит	Сентябрь 2009 г.		Октябрь 2009 г.		Ноябрь 2009 г.
	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.
На приобретение квартиры на вторичном рынке жилья	18,53	20,72	16,58	19,27	15,86	18,68
Целевой — под залог имеющегося объекта недвижимости	20,99	22,64	18,92	21,71	18,56	21,24
На покупку дома с землей на вторичном рынке жилья	18,34	20,09	16,92	18,68	16,16	17,86
Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в ноябре 2009 г. снизилась на 0,62 п. п. (процентный пункт) и составила 18,06% (октябрь 2009 г. — 18,68%). По сравнению с январем 2009 г. (18,22%) снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 п. п

 

Среднерыночная ставка по кредиту в долларах США, %
Кредит	Сентябрь 2009 г.		Октябрь 2009 г.		Ноябрь 2009 г.
	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.	Мин.	Макс.
На приобретение квартиры на вторичном рынке жилья	13,54	15,94	13,23	16,00	13,00	15,79
Целевой — под залог имеющегося объекта недвижимости	15,25	16,72	15,08	17,29	14,63	16,96
На покупку дома с землей на вторичном рынке жилья	15,49	17,04	14,99	16,68	14,59	16,32
По сравнению с октябрем 2009 г. среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,33 п. п. и в абсолютном выражении составила 15,21%. По сравнению с январем 2009 г. (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 0,72 п. п.
Данные: КРЕДИТМАРТ