Инвестиции в сельхозземли России будут крайне выгодны
Михаил ОДИНЦОВ: Инвестиции в сельхозземли России будут крайне выгодны
Этой весной из правительства в Думу должен поступить законопроект "Об обороте земель сельхозназначения". Введение института частной собственности на сельхозземли было отложено прошлой осенью, когда принимали Земельный кодекс, из-за опасений, что сам кодекс в противном случае не будет принят. Теперь пришло время решить эту острую и весьма болезненную для России проблему. Об одном из возможных рецептов решения обозревателю "Финансовых Известий" Екатерине АКСАКОВОЙ поведал один из разработчиков Земельного кодекса, глава комиссии СФ по естественным монополиям Михаил ОДИНЦОВ.
- Много у нас земель сельхозназначения?
- В России есть 7 категорий земель: сельхозназначения, поселений, земли промышленности (транспорта, связи, информатики, энергетики, обороны и т.п.), особо охраняемые территории, земли лесного фонда, водного фонда и запаса. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, кормовые угодья (сенокосы и пастбища), а также многолетние насаждения. Отдельно учитываются оленьи пастбища - довольно обширные пространства тундры, лесотундры и тайги. В целом же земли сельхозназначения составляют 23,6% всех российских земель. Для сравнения: земли лесного фонда - 64,1%, земли поселений - 1,1%.
- Какой из имеющихся шести законопроектов об обороте сельхозземель будет обсуждаться законодателями?
- Обсуждению подлежит один - правительственный вариант. Остальные мало кто видел. Могу лишь предположить, что они вызрели в недрах политических фракций Думы. Правительственный вариант впервые стал обсуждаться еще в мае-июне прошлого года, но оказался "сырым". Его сняли с обсуждения, чтобы он не помешал прохождению Земельного кодекса.
- Сейчас законопроект дозрел?
- Нет. Он по-прежнему сырой. Я думаю, что до внесения в Думу он претерпит серьезные изменения. Но суть его останется прежней - земли сельхозназначения, как и земли поселений, должны покупаться и продаваться. Другое дело, на каких условиях, с какими ограничениями, кому, когда, насколько и почем. Вот эти вопросы требуют детализации.
- Какие условия покупки-продажи земли сейчас обсуждаются?
- Правительство, не мудрствуя лукаво, взяло условия Земельного кодекса и буквально "скопировало" их на земли сельхозназначения. То есть предложило свободную покупку-продажу этих земель с "обычными" ограничениями - для приграничной зоны, например. Но сельхозземли потому и были выведены из кодекса, что большинство политических сил ратовало за особый порядок их купли-продажи. В частности, речь идет о введении квалификационных требований, доказывающих, что человек или группа лиц способны грамотно работать на земле, а стало быть, сельхозземли, являющиеся стратегическим запасом любой страны, в том числе и России, будут использоваться по назначению. И это не российская прихоть. В других странах, даже если и декларируется свободная купля-продажа сельхозземли, существует масса подзаконных актов, эту свободу существенно ограничивающих. Речь идет именно о квалифицированных требованиях. Так что неудивительно, что Минсельхоз и аграрное лобби выступают за введение таких ограничений в обязательном порядке.
- Что это значит на практике? Трудно представить, что работающая на земле уже несколько десятков лет старушка срочно поступит в сельхозвуз...
- Должен быть элементарный минимум знаний работы на земле, для выявления которого достаточно элементарного зачета. Более того, для тех, кто всю жизнь работает на земле, такой зачет, может, и не нужен вовсе. Даже скорее всего не нужен. Не исключено, что им такие сертификаты безвозмездно и бесплатно будут выдавать местные органы власти. А вот для тех, кто до этого не занимался сельским хозяйством, но хотел бы купить землю, такая мера необходима. Но нужно дать время - три-четыре года - и возможность для фермеров такой сертификат получить.
- Как будет выделяться земля для тех, кто уже на ней работает?
- Это один из самых сложных вопросов - проблема земельных долей. Большинство земель сельхозназначения находятся в коллективной собственности - например, товариществ с ограниченной ответственностью. И в натуральном виде такая земля владельцу не выделена, он лишь обладает так называемой "земельной долей", которая находится в коллективном пользовании. Как быть теперь? Существует два пути: реально выделить эти участки с правом для собственника купли-продажи-залога этой земли или оставить все как есть с той лишь разницей, что земля станет частной собственностью коллектива. Нужно решить и еще одну бюрократическую проблему - выдачи сертификатов о собственности на землю. На мой взгляд, работающим на земле они должны быть выданы местными органами власти бесплатно.
- Предполагается ли введение санкций за нецелевое использование земли? Кто будет это контролировать?
- Пока эта статья в проекте отсутствует. Но ее появление напрямую связано с решением вопроса о роли регионов в земельной политике. Пока права субъектов РФ серьезно ограничены - им позволено лишь определять минимальные и максимальные размеры земельного участка и сроки введения закона в действие. На мой взгляд, этого крайне мало. Регионы должны сами проводить торги, вводить ограничения на владение сельхозземлей в зависимости от региональной специфики, а также, безусловно, заниматься контролем и санкциями. Недооценка роли регионов может привести к саботажу закона.
- То есть региональный парламент может, например, решить, что этот закон вступает в действие на территории этого субъекта году этак в 3000-м?
- Может. Я сомневаюсь, что найдутся такие регионы, но право такое у субъектов будет. Вот на Украине, например, разрешили свободную куплю-продажу всей земли, но закон, точнее Земельный кодекс, вступит там в силу в 2005 году. Будет и у некоторых наших регионов такое искушение. Но думаю, что вероятность принятия таких шагов существенно сократится в случае, если в законе роль регионов возрастет. Никто из региональных лидеров не является категорическим противником купли-продажи сельхозземли, даже в так называемом "красном поясе". Другое дело, что в субъектах опасаются, как правило, одного - нецелевого использования этой земли. Существует вероятность того, что сельхозземли вокруг крупных городов будут раскуплены и на них тут же появятся дачные поселки и коттеджи. Этот же аргумент заставляет бояться и иностранцев.
- А как решен вопрос продажи земли иностранцам?
- Предложения правительства крайне либеральны и по отношению к иностранцам тоже: им даруется право наравне с россиянами покупать сельхозземли, за исключением тех же приграничных зон и т.п. Аграрное лобби, как мне известно, намерено добиваться запрета для иностранцев свободно покупать землю: вместо этого предлагается сдавать им ее в аренду. Тут есть противоречия с Гражданским кодексом и законом о предпринимательской деятельности. Я бы предложил "средний вариант" - предоставлять иностранцам в аренду сельхозземлю, которая могла бы при целевом использовании через 15-20 лет перейти в собственность.
- Страх перед иностранцами оправдан?
- Отчасти. Уже очевидно, что инвестиции в сельхозземли РФ будут крайне выгодны. Стало быть, есть искушение для богатых иностранцев "придерживать" купленную землю, пока она не подрастет в цене, с целью дальнейшей продажи ее российскому государству или частным лицам. Есть и еще вариант: зарубежное аграрное лобби скупает часть российских сельхозземель, оставляя их "под паром", с тем чтобы простимулировать импорт тамошней сельхозпродукции. Но всех этих опасностей можно избежать, если грамотно написать закон.
- Как будут проходить сделки с землей?
- К сожалению, как раз процесс регулирования земель в нынешнем законопроекте пока никак не прописан. А без этого не обойтись. Ведь не ясно, например, что делать в случае нецелевого использования сельхозземли: если земля конфискуется, то какой орган это делает и кому передаются права на нее? На Западе давно и плодотворно работает система земельных банков. Это не в прямом смысле финансовые учреждения, а скорее кредитно-страховые компании, осуществляющие весь спектр операций с землей - залог, куплю, продажу, аренду. Так что если земля станет залогом, то в случае невозврата кредита ее собственником станет именно земельный банк. Боюсь только, что нашим банкам стать земельными не под силу - это не свойственные им функции, да к тому же нужны колоссальные капиталы. Кроме того, земля - капвложение крайне рискованное, тут и неурожаи, и природные катаклизмы. Так что логично, что на Западе земельные банки, как правило, занимаются еще и страхованием "земельных рисков".
- Закон всегда можно обойти...
- При разработке этого закона будет сделана попытка "закрыть" главную лазейку - возможность дальнейшего нецелевого использования сельхозземель путем предпродажного перевода их из одной земельной категории в другую. Зная о существовании такого метода, уже не удивляешься тому, что в Подмосковье огорожены целые лесные массивы, как и изрядное число берегов рек и водоемов, на которые выданы сертификаты собственности. К сожалению, закон обратной силы не имеет, а потому вернуть уже "утерянные" земли будет невозможно. Но сохранить имеющиеся получится.
- Когда закон будет принят?
- В марте должно последовать обсуждение законопроекта на заседании правительства. Получается, что в Думу проект может попасть в апреле-мае. Примерно в таком же режиме принимался и Земельный кодекс в прошлом году - и он был принят осенью. Так что этот закон имеет шансы также быть принятым до конца года.
- Много у нас земель сельхозназначения?
- В России есть 7 категорий земель: сельхозназначения, поселений, земли промышленности (транспорта, связи, информатики, энергетики, обороны и т.п.), особо охраняемые территории, земли лесного фонда, водного фонда и запаса. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, кормовые угодья (сенокосы и пастбища), а также многолетние насаждения. Отдельно учитываются оленьи пастбища - довольно обширные пространства тундры, лесотундры и тайги. В целом же земли сельхозназначения составляют 23,6% всех российских земель. Для сравнения: земли лесного фонда - 64,1%, земли поселений - 1,1%.
- Какой из имеющихся шести законопроектов об обороте сельхозземель будет обсуждаться законодателями?
- Обсуждению подлежит один - правительственный вариант. Остальные мало кто видел. Могу лишь предположить, что они вызрели в недрах политических фракций Думы. Правительственный вариант впервые стал обсуждаться еще в мае-июне прошлого года, но оказался "сырым". Его сняли с обсуждения, чтобы он не помешал прохождению Земельного кодекса.
- Сейчас законопроект дозрел?
- Нет. Он по-прежнему сырой. Я думаю, что до внесения в Думу он претерпит серьезные изменения. Но суть его останется прежней - земли сельхозназначения, как и земли поселений, должны покупаться и продаваться. Другое дело, на каких условиях, с какими ограничениями, кому, когда, насколько и почем. Вот эти вопросы требуют детализации.
- Какие условия покупки-продажи земли сейчас обсуждаются?
- Правительство, не мудрствуя лукаво, взяло условия Земельного кодекса и буквально "скопировало" их на земли сельхозназначения. То есть предложило свободную покупку-продажу этих земель с "обычными" ограничениями - для приграничной зоны, например. Но сельхозземли потому и были выведены из кодекса, что большинство политических сил ратовало за особый порядок их купли-продажи. В частности, речь идет о введении квалификационных требований, доказывающих, что человек или группа лиц способны грамотно работать на земле, а стало быть, сельхозземли, являющиеся стратегическим запасом любой страны, в том числе и России, будут использоваться по назначению. И это не российская прихоть. В других странах, даже если и декларируется свободная купля-продажа сельхозземли, существует масса подзаконных актов, эту свободу существенно ограничивающих. Речь идет именно о квалифицированных требованиях. Так что неудивительно, что Минсельхоз и аграрное лобби выступают за введение таких ограничений в обязательном порядке.
- Что это значит на практике? Трудно представить, что работающая на земле уже несколько десятков лет старушка срочно поступит в сельхозвуз...
- Должен быть элементарный минимум знаний работы на земле, для выявления которого достаточно элементарного зачета. Более того, для тех, кто всю жизнь работает на земле, такой зачет, может, и не нужен вовсе. Даже скорее всего не нужен. Не исключено, что им такие сертификаты безвозмездно и бесплатно будут выдавать местные органы власти. А вот для тех, кто до этого не занимался сельским хозяйством, но хотел бы купить землю, такая мера необходима. Но нужно дать время - три-четыре года - и возможность для фермеров такой сертификат получить.
- Как будет выделяться земля для тех, кто уже на ней работает?
- Это один из самых сложных вопросов - проблема земельных долей. Большинство земель сельхозназначения находятся в коллективной собственности - например, товариществ с ограниченной ответственностью. И в натуральном виде такая земля владельцу не выделена, он лишь обладает так называемой "земельной долей", которая находится в коллективном пользовании. Как быть теперь? Существует два пути: реально выделить эти участки с правом для собственника купли-продажи-залога этой земли или оставить все как есть с той лишь разницей, что земля станет частной собственностью коллектива. Нужно решить и еще одну бюрократическую проблему - выдачи сертификатов о собственности на землю. На мой взгляд, работающим на земле они должны быть выданы местными органами власти бесплатно.
- Предполагается ли введение санкций за нецелевое использование земли? Кто будет это контролировать?
- Пока эта статья в проекте отсутствует. Но ее появление напрямую связано с решением вопроса о роли регионов в земельной политике. Пока права субъектов РФ серьезно ограничены - им позволено лишь определять минимальные и максимальные размеры земельного участка и сроки введения закона в действие. На мой взгляд, этого крайне мало. Регионы должны сами проводить торги, вводить ограничения на владение сельхозземлей в зависимости от региональной специфики, а также, безусловно, заниматься контролем и санкциями. Недооценка роли регионов может привести к саботажу закона.
- То есть региональный парламент может, например, решить, что этот закон вступает в действие на территории этого субъекта году этак в 3000-м?
- Может. Я сомневаюсь, что найдутся такие регионы, но право такое у субъектов будет. Вот на Украине, например, разрешили свободную куплю-продажу всей земли, но закон, точнее Земельный кодекс, вступит там в силу в 2005 году. Будет и у некоторых наших регионов такое искушение. Но думаю, что вероятность принятия таких шагов существенно сократится в случае, если в законе роль регионов возрастет. Никто из региональных лидеров не является категорическим противником купли-продажи сельхозземли, даже в так называемом "красном поясе". Другое дело, что в субъектах опасаются, как правило, одного - нецелевого использования этой земли. Существует вероятность того, что сельхозземли вокруг крупных городов будут раскуплены и на них тут же появятся дачные поселки и коттеджи. Этот же аргумент заставляет бояться и иностранцев.
- А как решен вопрос продажи земли иностранцам?
- Предложения правительства крайне либеральны и по отношению к иностранцам тоже: им даруется право наравне с россиянами покупать сельхозземли, за исключением тех же приграничных зон и т.п. Аграрное лобби, как мне известно, намерено добиваться запрета для иностранцев свободно покупать землю: вместо этого предлагается сдавать им ее в аренду. Тут есть противоречия с Гражданским кодексом и законом о предпринимательской деятельности. Я бы предложил "средний вариант" - предоставлять иностранцам в аренду сельхозземлю, которая могла бы при целевом использовании через 15-20 лет перейти в собственность.
- Страх перед иностранцами оправдан?
- Отчасти. Уже очевидно, что инвестиции в сельхозземли РФ будут крайне выгодны. Стало быть, есть искушение для богатых иностранцев "придерживать" купленную землю, пока она не подрастет в цене, с целью дальнейшей продажи ее российскому государству или частным лицам. Есть и еще вариант: зарубежное аграрное лобби скупает часть российских сельхозземель, оставляя их "под паром", с тем чтобы простимулировать импорт тамошней сельхозпродукции. Но всех этих опасностей можно избежать, если грамотно написать закон.
- Как будут проходить сделки с землей?
- К сожалению, как раз процесс регулирования земель в нынешнем законопроекте пока никак не прописан. А без этого не обойтись. Ведь не ясно, например, что делать в случае нецелевого использования сельхозземли: если земля конфискуется, то какой орган это делает и кому передаются права на нее? На Западе давно и плодотворно работает система земельных банков. Это не в прямом смысле финансовые учреждения, а скорее кредитно-страховые компании, осуществляющие весь спектр операций с землей - залог, куплю, продажу, аренду. Так что если земля станет залогом, то в случае невозврата кредита ее собственником станет именно земельный банк. Боюсь только, что нашим банкам стать земельными не под силу - это не свойственные им функции, да к тому же нужны колоссальные капиталы. Кроме того, земля - капвложение крайне рискованное, тут и неурожаи, и природные катаклизмы. Так что логично, что на Западе земельные банки, как правило, занимаются еще и страхованием "земельных рисков".
- Закон всегда можно обойти...
- При разработке этого закона будет сделана попытка "закрыть" главную лазейку - возможность дальнейшего нецелевого использования сельхозземель путем предпродажного перевода их из одной земельной категории в другую. Зная о существовании такого метода, уже не удивляешься тому, что в Подмосковье огорожены целые лесные массивы, как и изрядное число берегов рек и водоемов, на которые выданы сертификаты собственности. К сожалению, закон обратной силы не имеет, а потому вернуть уже "утерянные" земли будет невозможно. Но сохранить имеющиеся получится.
- Когда закон будет принят?
- В марте должно последовать обсуждение законопроекта на заседании правительства. Получается, что в Думу проект может попасть в апреле-мае. Примерно в таком же режиме принимался и Земельный кодекс в прошлом году - и он был принят осенью. Так что этот закон имеет шансы также быть принятым до конца года.
Источник Финансовые известия 07.03.2002
Курсы валют
1$ = 90.93р.
1€ = 100.80р.
Контакты
Москва, ул. Щепкина,
47/1, офис 3, этаж 2-й
47/1, офис 3, этаж 2-й
| тел.: | +7(495)925-66-01 |
Отзывы БЕСТ Недвижимость
Любовь11.12.23
Лидия 19.08.23
Нвталья30.07.23
Татьяна 22.06.23
Алсу 16.12.22
Все отзывы »
Продажа квартир в районах Москвы
Продажа квартир в районах области
Продажа загородной недвижимости в области
Продажа коммерческой недвижимости в Москве
Продажа коммерческой недвижимости в Московской области
© 1997-2018 «БЕСТ-Недвижимость». При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.
Создание Shop2YOU